Atualizado em 07/07/2026 · Fundamentado em jurisprudência de STJ
Não. O STJ decidiu, em julgado divulgado em informativo, que, sem o registro do contrato de alienação fiduciária no cartório de imóveis, a garantia real não se constitui. Nesse cenário, o comprador inadimplente não precisa aguardar o leilão extrajudicial do imóvel para receber eventuais diferenças do vendedor, pois o procedimento da Lei 9.514/1997 não se aplica.
A propriedade fiduciária de imóvel só se constitui com o registro do contrato no cartório de registro de imóveis competente, como exige o artigo 23 da Lei 9.514/1997. Sem esse registro, o direito real de garantia não se perfectibiliza, e a relação entre as partes permanece no plano do direito pessoal, como um contrato comum de compra e venda.
É essa distinção que define o procedimento aplicável em caso de inadimplemento do comprador.
Quando a alienação fiduciária está regularmente registrada, o STJ entende que a quitação da dívida segue os artigos 26 e 27 da Lei 9.514/1997, norma posterior e mais específica, afastando a regra genérica do artigo 53 do Código de Defesa do Consumidor. Nesse regime, o imóvel vai a leilão extrajudicial e o devedor recebe o que sobrar.
Sem o registro, porém, não incide o artigo 27 da lei, que prevê o leilão. O adquirente inadimplente não pode ser obrigado a se submeter à venda extrajudicial do bem para só então receber as diferenças devidas pelo vendedor.
Compradores que desistiram ou ficaram inadimplentes em contratos particulares sem registro da garantia podem discutir diretamente a devolução de valores, sem esperar leilão. O montante a restituir e as retenções cabíveis dependem do caso concreto, e os tribunais examinam as circunstâncias de cada contrato.
“Na ausência de registro do contrato que serve de título à propriedade fiduciária no competente registro de imóveis, como determina o art. 23 da Lei n. 9.514/1997, não é exigível do adquirente que se submeta ao procedimento de venda extrajudicial do bem para só então receber eventuais diferenças do vendedor.”
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Terceira Turma · Rel. Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva · j. 30/06/2026
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Terceira Turma · Rel. Ministra Daniela Teixeira · j. 15/06/2026
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Terceira Turma · Rel. Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva · j. 15/06/2026
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j. 08/06/2026
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j. 18/05/2026
PROCESSUAL CIVIL E DIREITO CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DECLARATÓRIA C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE BEM IMÓVEL. LEILÕES EXTRAJUDICIAIS FRUSTRADOS. EXTINÇÃO COMPULSÓRIA DA DÍVIDA E EXONERAÇÃO DO CREDOR. ART. 27, §§ 5º E 6º, DA LEI Nº 9.514/1997. TEMA 1.095/STJ. PREVALÊNCIA DA LEI ESPECIAL. REVALORAÇÃO JURÍDICA DOS FATOS. ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA AFASTADO.1. A controvérsia restringe-se à mera qualificação jurídica de fatos incon…
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