Atualizado em 07/07/2026 · Fundamentado em jurisprudência de STJ
Sim, pode. Conforme entendimento do STJ divulgado em informativo, se o imóvel teve valorização expressiva por obra ou benfeitoria significativa, o edital do leilão extrajudicial deve trazer a descrição atualizada do bem. A descrição defasada que leva à arrematação por preço vil, considerada a dimensão real do imóvel, torna a alienação nula.
O art. 886, I, do CPC determina que o edital de leilão contenha a descrição do bem com suas características e, no caso de imóvel, sua situação e divisas, com remissão à matrícula e aos registros. Essa descrição deve corresponder à avaliação atualizada do bem, pois a finalidade do leilão é dar liquidez à garantia e satisfazer a dívida pelo maior valor possível.
O contrato de mútuo, o registro da propriedade fiduciária, o registro da penhora e o edital são atos independentes: cada um deve refletir a realidade do imóvel à época de sua formalização. Um imóvel descrito no contrato apenas como terreno, mas que recebeu construção relevante, não pode ir a leilão com a descrição antiga.
No caso examinado, o imóvel foi arrematado por 23% do valor avaliado justamente porque o edital o descrevia apenas como terreno, sem revelar a dimensão completa do bem. A descrição incorreta afasta possíveis arrematantes, pode gerar enriquecimento sem causa do arrematante e onera excessivamente o devedor.
Por isso, arrematado o imóvel a preço vil em razão da descrição desatualizada, a nulidade da arrematação deve ser declarada. Na prática, os tribunais examinam caso a caso se a defasagem do edital efetivamente comprometeu o resultado do leilão e o patrimônio do executado.
“Na hipótese de ocorrer uma valorização expressiva do imóvel em função de uma obra ou benfeitoria significativa, é necessário que a descrição do bem no edital de leilão extrajudicial acompanhe a situação fática atual, em prol da efetividade da execução e da menor onerosidade ao devedor.”
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Quarta Turma · Rel. Ministro Luís Carlos Gambogi (Desembargador Convocado do Tjmg) · j. 30/06/2026
DIREITO CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE IMISSÃO NA POSSE. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE BEM IMÓVEL. NULIDADE DE LEILÃO EXTRAJUDICIAL. AUSÊNCIA DE INTIMAÇÃO PESSOAL. PREÇO VIL. AUSÊNCIA DE PREQUESTIONAMENTO. REEXAME DE PROVAS. DEFICIÊNCIA DE FUNDAMENTAÇÃO. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO.I. CASO EM EXAME1. Agravo interno interposto por Rejane Bertazzo Costa contra decisão monocrática que conheceu do agravo para não conhecer do recurso especia…
Terceira Turma · Rel. Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva · j. 30/06/2026
AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO. ANULATÓRIA. CONSIGNAÇÃO. PAGAMENTO. LEILÃO EXTRAJUDICIAL. CIÊNCIA DOS DEVEDORES. PURGAÇÃO. MORA. SEM EFEITOS. ARREMATAÇÃO. REALIZADA. PREÇO. VIL. IMÓVEL. INOCORRÊNCIA. DEFICIÊNCIA. RAZÕES. RECURSAIS. AUSÊNCIA. INDICAÇÃO. ARTIGO. VIOLADO. INCIDÊNCIA. SÚMULA 284/STF. AUSÊNCIA. PREQUESTIONAMENTO. APLICAÇÃO. SÚMULA Nº 282/STF. MODIFICAÇÃO. DECISÃO. IMPOSSIBILIDADE. REEXAME FÁTICO-PROBATÓRIO. SÚMULA Nº 7/STJ.1. Não compete a esta Corte o exame de …
Terceira Turma · Rel. Ministro Humberto Martins · j. 22/06/2026
CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. LEILÃO EXTRAJUDICIAL. INTIMAÇÃO POR HORA CERTA. CIÊNCIA INEQUÍVOCA. PREÇO VIL EM VENDA SUBSEQUENTE. SÚMULAS 7 E 83/STJ.1. A revisão das premissas fático-probatórias fixadas pela Corte de origem - regularidade da intimação para purgação da mora, ciência inequívoca sobre os leilões e recebimento de telegrama - demanda reexame de provas, hipótese vedada em recurso especial (Súmula n. 7/STJ).2. A ciência ineq…
j. 25/05/2026
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO EM AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. LEILÃO EXTRAJUDICIAL. INTIMAÇÃO DO DEVEDOR. DIREITO DE PREFERÊNCIA. PREÇO VIL. INCIDÊNCIA DA SÚMULA 7/STJ.1. Controvérsia acerca da possibilidade de, em recurso especial, afastar as conclusões do Tribunal de origem quanto à inexistência de preço vil na alienação, à regularidade da comunicação dos leilões extrajudiciais ao devedor fiduciante e à observância do direito de prefe…
Terceira Turma · Rel. Ministro Humberto Martins · j. 25/05/2026
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO EM AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. LEILÃO EXTRAJUDICIAL. INTIMAÇÃO DO DEVEDOR. DIREITO DE PREFERÊNCIA. PREÇO VIL. INCIDÊNCIA DA SÚMULA 7/STJ.1. Controvérsia acerca da possibilidade de, em recurso especial, afastar as conclusões do Tribunal de origem quanto à inexistência de preço vil na alienação, à regularidade da comunicação dos leilões extrajudiciais ao devedor fiduciante e à observância do direito de prefe…
j. 12/05/2026
DIREITO CIVIL. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE ANULAÇÃO DE LEILÃO EXTRAJUDICIAL. CONSTRUÇÃO EM INCORPORAÇÃO SOB REGIME DE ADMINISTRAÇÃO DIRETA OU PREÇO DE CUSTO. INAPLICABILIDADE DO CDC. PREVALÊNCIA DO REGIME DA LEI 4.591/64. ILEGITIMIDADE PASSIVA DO CONSTRUTOR CONTRATADO PELA COMISSÃO DE REPRESENTANTES DOS PRÓPRIOS ADQUIRENTES. RECURSO PROVIDO.1. No contrato de construção de imóvel, objeto de incorporação, contratada sob regime de administração direta pel…
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