Atualizado em 07/07/2026 · Fundamentado em jurisprudência de STJ
Não. O STJ fixou no Tema 1134 que é inválida a previsão em edital de leilão atribuindo ao arrematante a responsabilidade pelos débitos tributários que já incidiam sobre o imóvel na data da alienação. Pelo art. 130, parágrafo único, do CTN, na arrematação em hasta pública o crédito tributário se sub-roga no preço pago.
Quando um imóvel é adquirido em venda comum, o comprador responde pelos tributos anteriores, pois a aquisição é derivada e carrega os ônus do bem. Na arrematação judicial, porém, a aquisição é originária: não há vínculo entre o arrematante e o antigo proprietário, e o parágrafo único do art. 130 do CTN determina que os créditos tributários se sub-rogam no preço ofertado.
Isso significa que o fisco deve buscar a satisfação dos tributos anteriores no valor depositado pelo arrematante, e não cobrar dele os débitos que oneravam o imóvel.
Responsabilidade tributária é matéria reservada a lei complementar pela Constituição (art. 146, III). Um edital de leilão é ato administrativo e não tem força para criar hipótese de responsabilidade nem afastar a regra do CTN, ainda que o arrematante tenha ciência prévia e até concorde com a cláusula.
O STJ superou o entendimento anterior que admitia a cláusula editalícia. Na prática, arrematantes cobrados por IPTU e outros tributos anteriores à arrematação têm fundamento vinculante para afastar a exigência, observadas as particularidades e eventuais modulações examinadas em cada caso.
“Diante do disposto no art. 130, parágrafo único, do Código Tributário Nacional, é inválida a previsão em edital de leilão atribuindo responsabilidade ao arrematante pelos débitos tributários que já incidiam sobre o imóvel na data de sua alienação.”
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T3 - TERCEIRA TURMA · Rel. MOURA RIBEIRO · j. 11/05/2026
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. EXECUÇÃO DE DÉBITOS CONDOMINIAIS. ARREMATAÇÃO DO IMÓVEL EM HASTA PÚBLICA. EDITAL QUE EXPRESSAMENTE CONSIGNOU QUE O ADQUIRENTE NÃO ARCARIA COM A DÍVIDA PENDENTE, QUE SE SUB-ROGARIA NO PREÇO DA ARREMATAÇÃO. RESPONSABILIDADE DO ARREMATANTE. IMPOSSIBILIDADE. RECURSO ESPECIAL NÃO PROVIDO.1. Conforme a jurisprudência do STJ, o arrematante de imóvel em hasta pública só pode ser responsabilizado por dívidas condominiais anteriores s…
Quarta Turma · Rel. Ministra Maria Isabel Gallotti · j. 30/03/2026
AGRAVO INTERNO. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE COBRANÇA. CONTRIBUIÇÕES ASSOCIATIVAS EM LOTEAMENTO. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL AFASTADA. NATUREZA PESSOAL DAS CONTRIBUIÇÕES. RESPONSABILIDADE DO ARREMATANTE APÓS A CARTA DE ARREMATAÇÃO. SUB-ROGAÇÃO DOS DÉBITOS PRETÉRITOS NO PRODUTO DA VENDA. SÚMULA 83/STJ. REVISÃO DE SUCUMBÊNCIA. SÚMULA 7/STJ. 1. Deixa-se de conhecer do agravo no tocante aos fundamentos autônomos não impugnados, consistentes na apl…
T4 - QUARTA TURMA · Rel. MARIA ISABEL GALLOTTI · j. 30/03/2026
AGRAVO INTERNO. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE COBRANÇA. CONTRIBUIÇÕES ASSOCIATIVAS EM LOTEAMENTO. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL AFASTADA. NATUREZA PESSOAL DAS CONTRIBUIÇÕES. RESPONSABILIDADE DO ARREMATANTE APÓS A CARTA DE ARREMATAÇÃO. SUB-ROGAÇÃO DOS DÉBITOS PRETÉRITOS NO PRODUTO DA VENDA. SÚMULA 83/STJ. REVISÃO DE SUCUMBÊNCIA. SÚMULA 7/STJ.1. Deixa-se de conhecer do agravo no tocante aos fundamentos autônomos não impugnados, consistentes na apli…
Quarta Turma · Rel. Ministro João Otávio de Noronha · j. 16/03/2026
DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. DESPESAS CONDOMINIAIS. OBRIGAÇÃO PROPTER REM E ARREMATAÇÃO JUDICIAL. RESPONSABILIDADE DO ARREMATANTE E EXCLUSÃO DOS ANTIGOS EXECUTADOS. RECURSO ESPECIAL CONHECIDO E PROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Recurso especial interposto contra acórdão que, em agravo de instrumento em cumprimento de sentença, rejeitou exceção de pré-executividade e manteve os executados no polo passivo, afastando a inclusão do arrematante do imóvel levado à hasta pública. 2. …
Terceira Turma · Rel. Ministra Nancy Andrighi · j. 10/03/2026
DIREITO PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. EMBARGOS À ARREMATAÇÃO. DEPÓSITO DO VALOR PELA ARREMATANTE. PEQUENO ATRASO. INSUFICIÊNCIA PARA A DECLARAÇÃO DE NULIDADE DO ATO. INSTRUMENTALIDADE DAS FORMAS. AUSÊNCIA DE DEMONSTRAÇÃO DE EFETIVO PREJUÍZO. I. HIPÓTESE EM EXAME 1. Cumprimento de sentença em que houve a oposição de embargos à arrematação, do qual foi extraído o presente recurso especial, interposto pela arrematante em 13/11/2024 e concluso ao ga…
Quarta Turma · Rel. Ministro João Otávio de Noronha · j. 09/02/2026
DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. CONDOMÍNIO. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. DÉBITOS CONDOMINIAIS PRETÉRITOS APÓS ARREMATAÇÃO EM HASTA PÚBLICA. AUSÊNCIA DE PREVISÃO NO EDITAL. RESPONSABILIDADE DO ARREMATANTE. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Agravo em recurso especial contra decisão que inadmitiu o recurso especial por não demonstrar ofensa aos arts. 188 do CPC e 1.345 do CC, com incidência da Súmula n. 7 do STJ; agravo desprovido. 2. A…
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