Atualizado em 07/07/2026 · Fundamentado em jurisprudência de STJ
Não. O STJ fixou no Tema 1134 que é inválida a previsão em edital de leilão atribuindo ao arrematante a responsabilidade pelos débitos tributários que já incidiam sobre o imóvel na data da alienação. Pelo art. 130, parágrafo único, do CTN, na arrematação em hasta pública o crédito tributário se sub-roga no preço pago.
Quando um imóvel é adquirido em venda comum, o comprador responde pelos tributos anteriores, pois a aquisição é derivada e carrega os ônus do bem. Na arrematação judicial, porém, a aquisição é originária: não há vínculo entre o arrematante e o antigo proprietário, e o parágrafo único do art. 130 do CTN determina que os créditos tributários se sub-rogam no preço ofertado.
Isso significa que o fisco deve buscar a satisfação dos tributos anteriores no valor depositado pelo arrematante, e não cobrar dele os débitos que oneravam o imóvel.
Responsabilidade tributária é matéria reservada a lei complementar pela Constituição (art. 146, III). Um edital de leilão é ato administrativo e não tem força para criar hipótese de responsabilidade nem afastar a regra do CTN, ainda que o arrematante tenha ciência prévia e até concorde com a cláusula.
O STJ superou o entendimento anterior que admitia a cláusula editalícia. Na prática, arrematantes cobrados por IPTU e outros tributos anteriores à arrematação têm fundamento vinculante para afastar a exigência, observadas as particularidades e eventuais modulações examinadas em cada caso.
“Diante do disposto no art. 130, parágrafo único, do Código Tributário Nacional, é inválida a previsão em edital de leilão atribuindo responsabilidade ao arrematante pelos débitos tributários que já incidiam sobre o imóvel na data de sua alienação.”
Selecionadas automaticamente na nossa base e atualizadas com frequência.
Terceira Turma · Rel. Ministro Humberto Martins · j. 15/06/2026
PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO EM RECURSO ESPECIAL. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. DESPESAS CONDOMINIAIS. ARREMATAÇÃO JUDICIAL DE IMÓVEL. SUB-ROGAÇÃO NO PREÇO DO BEM. RESPONSABILIDADE DO ARREMATANTE. SÚMULA 83/STJ. DEMAIS TESES. SÚMULA N. 211/STJ. INOVAÇÃO RECURSAL.1. O entendimento do acórdão recorrido, no sentido de que, havendo previsão expressa no edital de arrematação de sub-rogação no preço dos créditos que recaem sobre o bem, inexiste responsabilidade do arrematante pelo p…
Terceira Turma · Rel. Ministro Moura Ribeiro · j. 11/05/2026
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. EXECUÇÃO DE DÉBITOS CONDOMINIAIS. ARREMATAÇÃO DO IMÓVEL EM HASTA PÚBLICA. EDITAL QUE EXPRESSAMENTE CONSIGNOU QUE O ADQUIRENTE NÃO ARCARIA COM A DÍVIDA PENDENTE, QUE SE SUB-ROGARIA NO PREÇO DA ARREMATAÇÃO. RESPONSABILIDADE DO ARREMATANTE. IMPOSSIBILIDADE. RECURSO ESPECIAL NÃO PROVIDO.1. Conforme a jurisprudência do STJ, o arrematante de imóvel em hasta pública só pode ser responsabilizado por dívidas condominiais anteriores s…
Quarta Turma · Rel. Ministra Maria Isabel Gallotti · j. 30/03/2026
AGRAVO INTERNO. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE COBRANÇA. CONTRIBUIÇÕES ASSOCIATIVAS EM LOTEAMENTO. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL AFASTADA. NATUREZA PESSOAL DAS CONTRIBUIÇÕES. RESPONSABILIDADE DO ARREMATANTE APÓS A CARTA DE ARREMATAÇÃO. SUB-ROGAÇÃO DOS DÉBITOS PRETÉRITOS NO PRODUTO DA VENDA. SÚMULA 83/STJ. REVISÃO DE SUCUMBÊNCIA. SÚMULA 7/STJ.1. Deixa-se de conhecer do agravo no tocante aos fundamentos autônomos não impugnados, consistentes na apli…
Quarta Turma · Rel. Ministra Maria Isabel Gallotti · j. 30/03/2026
AGRAVO INTERNO. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE COBRANÇA. CONTRIBUIÇÕES ASSOCIATIVAS EM LOTEAMENTO. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL AFASTADA. NATUREZA PESSOAL DAS CONTRIBUIÇÕES. RESPONSABILIDADE DO ARREMATANTE APÓS A CARTA DE ARREMATAÇÃO. SUB-ROGAÇÃO DOS DÉBITOS PRETÉRITOS NO PRODUTO DA VENDA. SÚMULA 83/STJ. REVISÃO DE SUCUMBÊNCIA. SÚMULA 7/STJ. 1. Deixa-se de conhecer do agravo no tocante aos fundamentos autônomos não impugnados, consistentes na apl…
Quarta Turma · Rel. Ministro João Otávio de Noronha · j. 16/03/2026
DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. DESPESAS CONDOMINIAIS. OBRIGAÇÃO PROPTER REM E ARREMATAÇÃO JUDICIAL. RESPONSABILIDADE DO ARREMATANTE E EXCLUSÃO DOS ANTIGOS EXECUTADOS. RECURSO ESPECIAL CONHECIDO E PROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Recurso especial interposto contra acórdão que, em agravo de instrumento em cumprimento de sentença, rejeitou exceção de pré-executividade e manteve os executados no polo passivo, afastando a inclusão do arrematante do imóvel levado à hasta pública. 2. …
Terceira Turma · Rel. Ministra Nancy Andrighi · j. 10/03/2026
DIREITO PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. EMBARGOS À ARREMATAÇÃO. DEPÓSITO DO VALOR PELA ARREMATANTE. PEQUENO ATRASO. INSUFICIÊNCIA PARA A DECLARAÇÃO DE NULIDADE DO ATO. INSTRUMENTALIDADE DAS FORMAS. AUSÊNCIA DE DEMONSTRAÇÃO DE EFETIVO PREJUÍZO. I. HIPÓTESE EM EXAME 1. Cumprimento de sentença em que houve a oposição de embargos à arrematação, do qual foi extraído o presente recurso especial, interposto pela arrematante em 13/11/2024 e concluso ao ga…
Busque decisões sobre este e outros temas em dezenas de tribunais brasileiros.
Pesquisar jurisprudênciaAs citações são conferidas contra a nossa base de jurisprudência antes da publicação, e a lista de decisões recentes é gerada automaticamente a partir dela. Este conteúdo tem caráter informativo e não constitui aconselhamento jurídico; para um caso concreto, procure um advogado.