Atualizado em 07/07/2026 · Fundamentado em jurisprudência de STJ
Depende do tipo de imóvel. Segundo informativo do STJ, quando o atraso envolve imóvel edificado, o prejuízo do comprador é presumido e indenizado na forma de aluguel mensal. Já no atraso de terreno ou lote não edificado, os lucros cessantes não se presumem: o comprador precisa demonstrar concretamente o que deixou de ganhar.
Para imóveis já construídos, o STJ consolidou em recurso repetitivo (Tema 996) que o descumprimento do prazo de entrega, incluído o período de tolerância, gera prejuízo presumido pela injusta privação do uso do bem. A indenização é fixada na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel semelhante, até a disponibilização da posse ao adquirente.
Essa presunção vale independentemente da destinação do bem, seja moradia, estabelecimento comercial ou renda de locação, porque o imóvel edificado está apto a servir a qualquer desses propósitos desde logo.
No atraso de entrega de lote ou terreno sem construção, o STJ fez um distinguishing em relação ao repetitivo. Como não é comum alugar terreno vazio em loteamento, não se pode presumir que o comprador o utilizaria imediatamente para qualquer finalidade, e a eventual valorização por especulação imobiliária é mera expectativa futura de ganho.
Nesses casos, com base nos arts. 402 e 403 do Código Civil, os lucros cessantes precisam ser demonstrados e quantificados: exige-se certeza da vantagem perdida como efeito direto e imediato do atraso, e a análise considera a finalidade do negócio, a destinação e a qualidade do bem.
Quem comprou apartamento ou casa na planta e sofreu atraso tem caminho mais simples, pois o prejuízo é presumido. Quem comprou lote em loteamento precisa reunir prova concreta do lucro frustrado, como contrato de locação futura ou negócio inviabilizado, e os tribunais examinam essa prova caso a caso.
“No caso de descumprimento contratual decorrente do atraso na entrega de imóvel, os lucros cessantes não são presumíveis, pois dependem da finalidade do negócio, destinação ou qualidade do bem (edificado ou não), bem como da demonstração do prejuízo direto do adquirente.”
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S2 - SEGUNDA SEÇÃO · Rel. JOÃO OTÁVIO DE NORONHA · j. 12/08/2026
DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO. EMBARGOS DE DIVERGÊNCIA. LUCROS CESSANTES POR ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. COTEJO ANALÍTICO. AUSENTE. SIMILITUDE FÁTICO-JURÍDICA. INEXISTENTE. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO.I. CASO EM EXAME1. Agravo interno contra decisão que não conheceu de embargos de divergência, por ausência de cotejo analítico, nos termos do art. 1.043, § 4º, do CPC e do art. 266, § 4º, do RISTJ, e por falta de similitude fática entre o acórdão embargado e o paradigm…
T3 - TERCEIRA TURMA · Rel. HUMBERTO MARTINS · j. 08/06/2026
CONSUMIDOR. E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA. CULPA EXCLUSIVA DA VENDEDORA. RESCISÃO CONTRATUAL. RESTITUIÇÃO INTEGRAL DAS PARCELAS. SÚMULA N. 543/STJ. LUCROS CESSANTES. CUMULAÇÃO. POSSIBILIDADE. PREJUÍZO PRESUMIDO. PERCENTUAL DE FIXAÇÃO. RAZOABILIDADE. REEXAME DE PROVAS. SÚMULA N. 7/STJ. HARMONIA COM A JURISPRUDÊNCIA DESTA CORTE. SÚMULA N. 83/STJ.1. Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel su…
T4 - QUARTA TURMA · Rel. JOÃO OTÁVIO DE NORONHA · j. 30/03/2026
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL, LUCROS CESSANTES E LEGITIMIDADE DA CAIXA ECONÔMICA FEDERAL. ÓBICES SUMULARES E PRESUNÇÃO DE LUCROS CESSANTES. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL DESPROVIDO.I. CASO EM EXAME1. Agravo em recurso especial interposto contra decisão que inadmitiu o recurso especial por óbices sumulares e ausência de prequestionamento, alegando violação a dispositivos do Código Civil e divergência jurisprudencial;2. …
Quarta Turma · Rel. Ministro João Otávio de Noronha · j. 30/03/2026
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL, LUCROS CESSANTES E LEGITIMIDADE DA CAIXA ECONÔMICA FEDERAL. ÓBICES SUMULARES E PRESUNÇÃO DE LUCROS CESSANTES. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Agravo em recurso especial interposto contra decisão que inadmitiu o recurso especial por óbices sumulares e ausência de prequestionamento, alegando violação a dispositivos do Código Civil e divergência jurisprudencial; …
Quarta Turma · Rel. Ministra Maria Isabel Gallotti · j. 16/03/2026
DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. LUCROS CESSANTES. PRIVAÇÃO DO USO DO BEM. AGRAVO INTERNO A QUE SE NEGA PROVIMENTO. 1. O atraso na entrega de imóvel adquirido caracteriza inadimplemento contratual e gera, em favor do comprador, o dever de indenizar pela injusta privação do uso do bem, na forma de lucros cessantes, nos termos da orientação firmada no Tema Repetitivo 996/STJ.…
Quarta Turma · Rel. Ministro Raul Araújo · j. 09/03/2026
DIREITO CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. ATRASO NA ENTREGA DE ÁREAS COMUNS DE EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO. INDENIZAÇÃO POR LUCROS CESSANTES. REDUÇÃO DE PERCENTUAL. BASE DE CÁLCULO. ATUALIZAÇÃO MONETÁRIA. AGRAVO CONHECIDO PARA NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO ESPECIAL. 1. Agravo contra decisão que inadmitiu recurso especial interposto com fundamento na alínea "a" do art. 105, III, da Constituição Federal, em face de acórdão do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo que reconhe…
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