Na rescisão da compra e venda de imóvel por culpa do comprador, é possível cumular a multa da cláusula penal com a taxa de ocupação?

Por que a cumulação é possível

A cláusula penal compensatória prefixa as perdas e danos do inadimplemento absoluto, como a rescisão do contrato. Já a taxa de ocupação não decorre da rescisão em si: ela remunera os benefícios que o comprador obteve ao usar imóvel alheio durante o período em que o ocupou, tendo natureza jurídica de aluguel e fundamento na vedação ao enriquecimento sem causa.

Como a fruição do imóvel é um dano que vai além do que naturalmente se espera de uma rescisão, ela não integra o cálculo prévio da cláusula penal. Quando a multa é fixada em montante único, fica ainda mais evidente o cabimento da cobrança separada da taxa de ocupação, calculada com base no valor de aluguel do imóvel.

A relação com o Tema 970 do STJ

O Tema 970 do STJ tratou de situação distinta: a cláusula penal moratória, em regra fixada em valor equivalente ao locativo, que não se cumula com lucros cessantes. Mesmo ali, porém, admitiu-se indenização suplementar quando a multa em montante único for insuficiente para a reparação integral.

Na rescisão por culpa do comprador com cláusula penal compensatória em valor fixo, o vendedor faz jus à retenção de parcela dos valores pagos e também à indenização pelo tempo de ocupação do bem. A aferição dos valores concretos, contudo, depende do contrato e das circunstâncias de cada caso.

O que dizem os tribunais

Decisões recentes sobre o tema

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