Informativo 829 do STJ
“A compra e venda de lote não registrado é nula, independentemente de ter sido firmada entre particulares que estavam cientes da irregularidade do imóvel no momento do negócio jurídico.”
Compra e venda de lote não registrado é válida se o comprador sabia da irregularidade?
Atualizado em 07/07/2026 · Fundamentado em jurisprudência de STJ
Resposta rápida
Não. A Quarta Turma do STJ, em informativo de jurisprudência, decidiu que a compra e venda de lote não registrado é nula, mesmo quando firmada entre particulares e ainda que o comprador soubesse da irregularidade no momento do negócio. O objeto do contrato é ilícito, pois o art. 37 da Lei 6.766/1979 proíbe vender ou prometer vender parcela de loteamento não registrado.
Por que o conhecimento do comprador não salva o negócio
A venda de lote em loteamento clandestino ou irregular, aquele urbanizado sem aprovação da prefeitura e sem registro, tem objeto ilícito por expressa vedação legal. Como se trata de nulidade, e não de mera anulabilidade, a ciência do adquirente sobre a irregularidade não convalida o contrato: negócio nulo não se convalida pelo consenso das partes.
O STJ também afastou a relevância de o negócio ser entre particulares. Para aplicar a Lei 6.766/1979, é irrelevante se o loteamento tem caráter de empreendimento imobiliário, se o vendedor é profissional do ramo ou se há relação de consumo.
Consequências práticas da nulidade
Reconhecida a nulidade, a consequência é o retorno das partes ao estado anterior ao contrato (status quo ante), com desfazimento do negócio. A finalidade da lei é coibir os efeitos ambientais e sociais nocivos do parcelamento irregular do solo, e admitir a validade dessas vendas esvaziaria essa proteção.
Quem pretende adquirir lote deve verificar o registro do loteamento no cartório de imóveis antes de contratar. As repercussões patrimoniais do desfazimento, como devolução de valores, dependem das circunstâncias de cada caso, que os tribunais examinam concretamente.
O que dizem os tribunais
Decisões recentes sobre o tema
Selecionadas automaticamente na nossa base e atualizadas com frequência.
Acórdão
T4 - QUARTA TURMA · Rel. MARIA ISABEL GALLOTTI · j. 30/06/2026
RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE LOTE NÃO EDIFICADO. RESCISÃO DO CONTRATO POR CULPA DA VENDEDORA. SÚMULAS 5 E 7/STJ. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. NÃO OCORRÊNCIA. TAXA DE FRUIÇÃO EM LOTE NÃO EDIFICADO. INDEVIDA. RECURSO PARCIALMENTE CONHECIDO E NÃO PROVIDO.1. Não cabe, em recurso especial, reexaminar fatos, provas e cláusulas contratuais, incidindo os óbices das Súmulas 5 e 7/STJ.2. O acórdão recorrido enfrentou adeq…
Acórdão
Terceira Turma · Rel. Ministro Humberto Martins · j. 22/06/2026
Direito civil e processual civil. Agravo interno. Compromisso de compra e venda de lote não edificado. Taxa de fruição/ocupação. Óbice das Súmulas 5, 7 e 83/STJ.I. Caso em exame1. Agravo interno interposto contra decisão monocrática que conheceu do agravo para não conhecer do recurso especial, em ação de rescisão contratual de compromisso de compra e venda de loteamento com restituição de valores e indenização por benfeitorias, ao fundamento de incidência do óbice das Súmulas…
Acórdão
Quarta Turma · Rel. Ministro Luís Carlos Gambogi (Desembargador Convocado do Tjmg) · j. 15/06/2026
DIREITO CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE LOTE NÃO EDIFICADO. AGRAVO INTERNO PARCIALMENTE PROVIDO.I. CASO EM EXAME1. Agravo interno interposto contra decisão monocrática que deu provimento a recurso especial para determinar que a resolução de contrato de promessa de compra e venda de lote não edificado observasse integralmente os parâmetros da Lei n. 13.786/2018.2. O acórdão recorrido havia mitigado as regras da lei…
Acórdão
Quarta Turma · Rel. Ministro Luís Carlos Gambogi (Desembargador Convocado do Tjmg) · j. 15/06/2026
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C PERDAS E DANOS. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE LOTES. DECISÃO EXTRA PETITA. PRINCÍPIO DA CONGRUÊNCIA. SÚMULA 83 DO STJ. NULIDADE CONTRATUAL POR AUSÊNCIA DE REGISTRO DO LOTEAMENTO. DEFICIÊNCIA DE FUNDAMENTAÇÃO. SÚMULA 284 DO STF. NECESSIDADE DE REEXAME FÁTICO-PROBATÓRIO. SÚMULA 7 DO STJ. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO.I. CASO EM EXAME1. Agravo interno interposto contra …
Acórdão
j. 08/06/2026
CONSUMIDOR. RECURSO ESPECIAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. LOTEAMENTO. RESCISÃO CONTRATUAL. DESISTÊNCIA DO ADQUIRENTE. TAXA DE FRUIÇÃO. LOTE NÃO EDIFICADO. AUSÊNCIA DE PROVEITO ECONÔMICO. INDENIZAÇÃO INDEVIDA. ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA. NÃO CONFIGURAÇÃO.1. A jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça orienta que é indevida a fixação de taxa de fruição ou ocupação no desfazimento de promessa de compra e venda de lote de terreno não edificado.2. A inexistência de ed…
Acórdão
j. 08/06/2026
RECURSO ESPECIAL. CIVIL. CONSUMIDOR. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL (LOTEAMENTO). RESCISÃO CONTRATUAL. DESISTÊNCIA DO ADQUIRENTE. LEI N. 13.786/2018 (LEI DO DISTRATO). CLÁUSULA PENAL. ABUSIVIDADE RECONHECIDA NA ORIGEM. REDUÇÃO DO PERCENTUAL DE RETENÇÃO PARA 25% DOS VALORES PAGOS. POSSIBILIDADE. SÚMULA N. 7/STJ. TAXA DE FRUIÇÃO. LOTE NÃO EDIFICADO. INDENIZAÇÃO INDEVIDA. AUSÊNCIA DE PROVEITO ECONÔMICO. SÚMULA N. 83/STJ.1. A jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça o…
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