Cabem embargos de terceiro com base em promessa de compra e venda sem registro?

O alcance da súmula

Os embargos de terceiro protegem quem, sem ser parte no processo, sofre constrição judicial sobre bem que possui ou domina, como uma penhora. A súmula reconhece que o promitente comprador que já exerce posse sobre o imóvel tem legitimidade para essa defesa, ainda que o compromisso de compra e venda nunca tenha sido levado a registro.

O fundamento é a proteção da posse como situação jurídica autônoma. A ausência de registro impede a transferência formal da propriedade, mas não apaga a realidade de quem comprou, pagou e ocupa o imóvel.

Limites e pontos de atenção

A súmula não garante vitória automática: o embargante precisa comprovar a existência do compromisso e a posse dele decorrente. Os tribunais examinam caso a caso a seriedade do negócio, especialmente a data da avença em relação à constrição, para afastar simulações montadas apenas para frustrar credores.

Além disso, admitir os embargos é questão de cabimento; o resultado final depende do confronto entre a situação do possuidor e o direito do credor, inclusive eventual discussão sobre fraude.

O que dizem os tribunais

Decisões recentes sobre o tema

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