JurisprudênciaIA

Quando a venda de imóvel penhorado configura fraude à execução?

Atualizado em 07/07/2026 · Fundamentado em jurisprudência de STJ

Resposta rápida

Depende. Segundo o Tema 243 do STJ, a fraude à execução exige citação válida do devedor e, em regra, o registro da penhora sobre o imóvel ou a prova de má-fé do terceiro adquirente. Sem registro, o ônus de provar que o comprador conhecia a demanda é do credor; há presunção de fraude apenas após a averbação da execução na matrícula.

Os requisitos fixados pelo STJ

A tese organiza os pressupostos da fraude à execução na alienação de imóveis. Primeiro, é indispensável que tenha havido citação válida do devedor, ressalvada a hipótese de averbação premonitória prevista na lei processual. Segundo, o reconhecimento da fraude depende do registro da penhora na matrícula do imóvel ou da prova de má-fé do terceiro que comprou o bem.

A tese reafirma que a boa-fé se presume e a má-fé se prova. Assim, se a penhora não estava registrada, cabe ao credor demonstrar que o adquirente sabia da existência de demanda capaz de levar o vendedor à insolvência.

A presunção após a averbação

O quadro muda quando o credor averba na matrícula a existência da execução, na forma do dispositivo processual próprio: a partir daí, presume-se em fraude à execução a alienação ou oneração do bem. A averbação funciona como alerta público e inverte a posição das partes quanto à prova.

Na prática, credores devem registrar a penhora ou averbar a execução o quanto antes, e compradores devem examinar a matrícula e as certidões do vendedor antes de adquirir o imóvel. A configuração da fraude é sempre analisada caso a caso pelos tribunais.

O que dizem os tribunais

Tema Repetitivo 243 (STJ) · REsp 956943/PR

Para fins do art. 543-c do CPC, firma-se a seguinte orientação: 1.1. É indispensável citação válida para configuração da fraude de execução, ressalvada a hipótese prevista no § 3o do art. 615-A do CPC. 1.2. O reconhecimento da fraude de execução depende do registro da penhora do bem alienado ou da prova de má-fé do terceiro adquirente (Súmula n. 375/STJ). 1.3. A presunção de boa-fé é princípio geral de direito universalmente aceito, sendo milenar parêmia: a boa-fé se presume; a má-fé se prova. 1.4. Inexistindo registro da penhora na matrícula do imóvel, é do credor o ônus da prova de que o terceiro adquirente tinha conhecimento de demanda capaz de levar o alienante à insolvência, sob pena de…”Ler na íntegra

Para fins do art. 543-c do CPC, firma-se a seguinte orientação: 1.1. É indispensável citação válida para configuração da fraude de execução, ressalvada a hipótese prevista no § 3o do art. 615-A do CPC. 1.2. O reconhecimento da fraude de execução depende do registro da penhora do bem alienado ou da prova de má-fé do terceiro adquirente (Súmula n. 375/STJ). 1.3. A presunção de boa-fé é princípio geral de direito universalmente aceito, sendo milenar parêmia: a boa-fé se presume; a má-fé se prova. 1.4. Inexistindo registro da penhora na matrícula do imóvel, é do credor o ônus da prova de que o terceiro adquirente tinha conhecimento de demanda capaz de levar o alienante à insolvência, sob pena de torna-se letra morta o disposto no art. 659, § 4o, do CPC. 1.5. Conforme previsto no § 3o do art. 615-A do CPC, presume-se em fraude de execução a alienação ou oneração de bens realizada após averbação referida no dispositivo.

Decisões recentes sobre o tema

Selecionadas automaticamente na nossa base e atualizadas com frequência.

Acórdão

T4 - QUARTA TURMA · Rel. RAUL ARAÚJO · j. 12/08/2026

DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO. EMBARGOS DE TERCEIRO. FRAUDE À EXECUÇÃO. AUSÊNCIA DE REGISTRO DE PENHORA OU DE AVERBAÇÃO DA EXECUÇÃO NA DATA DA LAVRATURA DA ESCRITURA PÚBLICA. REENQUADRAMENTO JURÍDICO DOS FATOS DESCRITOS PELAS INSTÃNCIAS ORDINÁRIAS, SEM REEXAME PROBATÓRIO. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO.1. Nos termos da tese firmada no Tema 243 e da Súmula 375/STJ, o reconhecimento da fraude à execução depende de registro da penhora do bem alienado ou de prova da má-fé d…

Acórdão

T3 - TERCEIRA TURMA · Rel. MOURA RIBEIRO · j. 12/08/2026

PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL INTERPOSTO POR GILMAR. EMBARGOS DE TERCEIRO. FRAUDE À EXECUÇÃO. NECESSIDADE DE CITAÇÃO VÁLIDA, REGISTRO DE PENHORA OU PROVA DE MÁ-FÉ DO TERCEIRO. REEXAME DE PROVAS. SÚMULA 7/STJ. RECURSO ESPECIAL NÃO CONHECIDO.1. Recurso especial contra acórdão que, em embargos de terceiro, afastou a fraude à execução por alienação de imóvel anterior à penhora e ausência de má-fé do adquirente.2. O objetivo recursal é decidir se (i) houve violação do art. 79…

Acórdão

T4 - QUARTA TURMA · Rel. ANTONIO CARLOS FERREIRA · j. 30/06/2026

DIREITO PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. EMBARGOS DE TERCEIRO. FRAUDE À EXECUÇÃO. REGISTRO DA PENHORA. AUSÊNCIA. SÚMULA N. 375/STJ. PROVA DA MÁ-FÉ DO TERCEIRO ADQUIRENTE. NECESSIDADE. ÔNUS DO EXEQUENTE. RECURSO PROVIDO.I. Razões de decidir1. A jurisprudência desta Corte consolidou, na Súmula n. 375, que o reconhecimento da fraude à execução depende do registro da penhora do bem alienado ou da prova de má-fé do terceiro adquirente. Em complemento, a Corte Especial, ao aprec…

Acórdão

T3 - TERCEIRA TURMA · Rel. MOURA RIBEIRO · j. 22/06/2026

PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. FRAUDE À EXECUÇÃO. ALIENAÇÃO DE IMÓVEL APÓS A CITAÇÃO. AUSÊNCIA DE REGISTRO DE PENHORA. SÚMULA 375/STJ. ÔNUS DE PROVAR MÁ-FÉ DO TERCEIRO ADQUIRENTE. INÉRCIA APÓS INTIMAÇÃO QUE NÃO CARACTERIZA MÁ-FÉ. REEXAME DE FATOS E PROVAS. SÚMULA 7/STJ. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO.1. Agravo interno contra decisão proferida em agravo em recurso especial, versando sobre suposta fraude à execução na alienação do único imóvel do dev…

Acórdão

T4 - QUARTA TURMA · Rel. JOÃO OTÁVIO DE NORONHA · j. 15/06/2026

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. EMBARGOS DE TERCEIRO. FRAUDE À EXECUÇÃO. PENHORA. ALEGAÇÃO DE BOA-FÉ DO ADQUIRENTE À LUZ DO ART. 54 DA LEI N. 13.097/2015. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL DESPROVIDO.I. CASO EM EXAME1. Agravo em recurso especial interposto contra decisão que inadmitiu o recurso especial por incidência da Súmula n. 7 do STJ quanto à alegada violação ao art. 54 da Lei n. 13.097/2015.2. A controvérsia trata de embargos de terceiro visando …

Acórdão

T3 - TERCEIRA TURMA · Rel. HUMBERTO MARTINS · j. 01/06/2026

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL INEXISTENTE. EMBARGOS DE TERCEIRO. FRAUDE À EXECUÇÃO. AUSÊNCIA DE REGISTRO DA CONSTRIÇÃO. BOA-FÉ DA ADQUIRENTE. SÚMULA 7/STJ.I. Caso em exame1. Agravo interno interposto contra decisão monocrática que conheceu de agravo para não conhecer de recurso especial, manejado contra acórdão de Tribunal de Justiça que, em embargos de terceiro, afastou a ocorrência de fraude à execução em…

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