As três definições do Tema 1113
Primeiro, a base de cálculo do ITBI não está vinculada à do IPTU, que nem sequer pode servir de piso: são impostos com fatos geradores e formas de apuração distintos. Segundo, o valor da transação declarado pelo contribuinte goza de presunção de compatibilidade com o mercado, em razão da boa-fé objetiva. Terceiro, o município não pode fixar unilateralmente um valor de referência prévio para calcular o imposto.
A razão é que o valor real de cada imóvel depende de circunstâncias que só as partes conhecem por completo, como benfeitorias, estado de conservação e os interesses de vendedor e comprador no ajuste do preço. Por isso, o fisco não tem como lançar o ITBI de ofício por mera estimativa.
Quando o fisco pode revisar o valor declarado
A presunção de veracidade não é absoluta. Se o valor declarado se mostrar, de pronto, incompatível com a realidade, o fisco pode instaurar o processo administrativo de arbitramento previsto no art. 148 do CTN, garantindo ao contribuinte o contraditório para demonstrar as peculiaridades que justificam o valor informado.
O que a tese veda é a inversão desse caminho: adotar um valor de referência antes de qualquer juízo sobre a declaração do contribuinte configura arbitramento indevido e subverte o procedimento legal.
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