Atualizado em 07/07/2026 · Fundamentado em jurisprudência de STJ
Não, em regra. O STJ, em informativo de jurisprudência, entende que os prejuízos patrimoniais individuais de quem comprou lote em parcelamento irregular decorrem de relação privada com o loteador, e não geram responsabilidade objetiva e solidária do município. A responsabilidade municipal existe, mas para o dano ambiental-urbanístico, não para o prejuízo do comprador.
O município é o ente responsável pelo parcelamento, uso e ocupação do solo urbano e tem o poder-dever de fiscalizar e impedir loteamentos irregulares. Se ele se omite, responde de forma objetiva e solidária pelo dano ambiental-urbanístico causado pelo particular que parcelou irregularmente o solo, entendimento pacífico no STJ.
Coisa diversa é o prejuízo patrimonial individual do adquirente do lote. Nesse caso, o dano é direto e nasce de um negócio privado ilegal celebrado com a empresa loteadora. Não há dano ambiental a reparar, mas prejuízo particular, e por isso não se imputa ao município responsabilidade objetiva e solidária.
Quem comprou lote em loteamento irregular, inclusive em área de preservação permanente, deve direcionar a pretensão indenizatória contra quem executou e vendeu o parcelamento, pois a relação é privada. Contra o município, a via da indenização individual pelo negócio frustrado tende a ser rejeitada.
Isso não elimina o dever municipal de fiscalizar e de regularizar o loteamento quando possível, nem sua responsabilidade na esfera ambiental e urbanística. Os tribunais examinam caso a caso a natureza do dano alegado para definir quem responde.
“É de natureza privada a responsabilidade decorrente de prejuízos patrimoniais individuais sofridos por adquirentes de lotes em parcelamento irregular do solo, apesar do dever de agir do Município de impedir que se agridam as normas ambientais e urbanísticas.”
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Terceira Turma · Rel. Ministro Humberto Martins · j. 22/06/2026
Direito civil e processual civil. Agravo interno. Compromisso de compra e venda de lote não edificado. Taxa de fruição/ocupação. Óbice das Súmulas 5, 7 e 83/STJ.I. Caso em exame1. Agravo interno interposto contra decisão monocrática que conheceu do agravo para não conhecer do recurso especial, em ação de rescisão contratual de compromisso de compra e venda de loteamento com restituição de valores e indenização por benfeitorias, ao fundamento de incidência do óbice das Súmulas…
j. 08/06/2026
CIVIL. CONSUMIDOR. RECURSO ESPECIAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. LOTEAMENTO. RESCISÃO CONTRATUAL. DESISTÊNCIA DO ADQUIRENTE. TAXA DE FRUIÇÃO. LOTE NÃO EDIFICADO. INDENIZAÇÃO INDEVIDA. AUSÊNCIA DE PROVEITO ECONÔMICO. SÚMULA N. 83/STJ.1. A jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça orienta que é indevida a fixação de taxa de fruição ou ocupação no desfazimento de promessa de compra e venda de lote de terreno não edificado, uma vez que o terreno nu não gera rendime…
j. 08/06/2026
CONSUMIDOR. RECURSO ESPECIAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. LOTEAMENTO. RESCISÃO CONTRATUAL. DESISTÊNCIA DO ADQUIRENTE. TAXA DE FRUIÇÃO. LOTE NÃO EDIFICADO. AUSÊNCIA DE PROVEITO ECONÔMICO. INDENIZAÇÃO INDEVIDA. ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA. NÃO CONFIGURAÇÃO.1. A jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça orienta que é indevida a fixação de taxa de fruição ou ocupação no desfazimento de promessa de compra e venda de lote de terreno não edificado.2. A inexistência de ed…
j. 08/06/2026
RECURSO ESPECIAL. CIVIL. CONSUMIDOR. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL (LOTEAMENTO). RESCISÃO CONTRATUAL. DESISTÊNCIA DO ADQUIRENTE. LEI N. 13.786/2018 (LEI DO DISTRATO). CLÁUSULA PENAL. ABUSIVIDADE RECONHECIDA NA ORIGEM. REDUÇÃO DO PERCENTUAL DE RETENÇÃO PARA 25% DOS VALORES PAGOS. POSSIBILIDADE. SÚMULA N. 7/STJ. TAXA DE FRUIÇÃO. LOTE NÃO EDIFICADO. INDENIZAÇÃO INDEVIDA. AUSÊNCIA DE PROVEITO ECONÔMICO. SÚMULA N. 83/STJ.1. A jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça o…
Quarta Turma · Rel. Ministro João Otávio de Noronha · j. 04/05/2026
DIREITO CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RESCISÃO CONTRATUAL C/C INDENIZAÇÃO POR BENFEITORIAS EM LOTEAMENTO. NECESSIDADE DE EXAME DA REGULARIDADE DA OBRA. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL CONHECIDO. RECURSO ESPECIAL PROVIDO.I. CASO EM EXAME 1. Agravo em recurso especial interposto contra decisão que inadmitiu o recurso especial por incidência da Súmula n. 7 do STJ e por óbice ao conhecimento do dissídio pela alínea c do art. 105, III, da Constituição Federal.2. A controvérsia diz…
Quarta Turma · Rel. Ministro Luís Carlos Gambogi · j. 22/04/2026
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. ASSOCIAÇÃO DE MORADORES. TAXAS DE MANUTENÇÃO E CONSERVAÇÃO EM LOTEAMENTO. PROPRIETÁRIO NÃO ASSOCIADO. SÚMULA 83/STJ. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. I. Caso em exame 1. Agravo interno interposto por associação de proprietários contra decisão monocrática proferida em recurso especial, que negara provimento ao apelo extremo fundado no art. 105, III, "a" e "c", da CF/1988, mantendo acórdão do Tribunal de Justiça es…
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