Atualizado em 07/07/2026 · Fundamentado em jurisprudência de STJ
Sim, quando o credor é o próprio condomínio. O STJ, em informativo de jurisprudência, admitiu a penhora do imóvel alienado fiduciariamente em execução de dívida condominial, dada a natureza propter rem do débito, desde que o credor fiduciário também seja citado na execução, com a oportunidade de quitar a dívida para evitar a constrição.
Para credores comuns, a jurisprudência do STJ não admite a penhora do imóvel alienado fiduciariamente por dívida do devedor fiduciante, porque o bem integra o patrimônio do credor fiduciário, e não o do devedor. Nesses casos, penhora-se apenas o direito real de aquisição derivado da alienação fiduciária.
Quando o exequente é o próprio condomínio edilício, porém, a solução muda: a dívida condominial tem natureza propter rem, ou seja, acompanha a coisa, nos termos do art. 1.345 do Código Civil. Por isso, o próprio imóvel que gera o débito pode ser penhorado, ainda que alienado fiduciariamente.
O condomínio exequente tem o dever de promover a citação do credor fiduciário para que ele integre a execução. Isso lhe dá a oportunidade de quitar o débito condominial, evitar a arrematação do imóvel e depois buscar o ressarcimento do devedor fiduciante em ação regressiva.
O fundamento é que o proprietário fiduciário não pode ter imunidade contra dívidas condominiais nem direitos maiores que qualquer proprietário. Do contrário, o rateio das despesas recairia injustamente sobre os demais condôminos, enquanto devedor fiduciante e credor fiduciário permaneceriam confortáveis com o inadimplemento.
Condomínios podem executar a dívida condominial sobre a própria unidade financiada com alienação fiduciária, observada a citação do banco ou credor fiduciário. Para o comprador de imóvel financiado, o entendimento reforça que o inadimplemento das cotas condominiais pode levar à perda do bem, e os tribunais examinam o cumprimento desses requisitos caso a caso.
“Em execução por dívida condominial movida pelo condomínio edilício, é possível a penhora do próprio imóvel que dá origem ao débito, ainda que esteja alienado fiduciariamente, devendo o condomínio exequente promover a prévia citação também do credor fiduciário, a fim de que venha integrar a execução, facultando-lhe a oportunidade de quitar o débito condominial.”
Selecionadas automaticamente na nossa base e atualizadas com frequência.
Terceira Turma · Rel. Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva · j. 15/06/2026
AGRAVOS EM RECURSOS ESPECIAIS. PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS À EXECUÇÃO. DÉBITOS CONDOMINIAIS. IMPENHORABILIDADE DO BEM DE FAMÍLIA. NATUREZA PROPTER REM. REEXAME FÁTICO-PROBATÓRIO. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULA Nº 7/STJ. PRESCRIÇÃO. CITAÇÃO. EFEITO INTERRUPTIVO. RETROATIVIDADE. AFRONTA AO ENTENDIMENTO DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA.1. A dívida condominial possui natureza propter rem, vinculando-se ao próprio imóvel que gerou as despesas, de modo que este pode ser objeto de penhora e …
j. 01/06/2026
CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. EXECUÇÃO DE DÉBITOS CONDOMINIAIS. NATUREZA PROPTER REM DA OBRIGAÇÃO. RESPONSABILIDADE DO CREDOR FIDUCIÁRIO. PRECEDENTE DA SEGUNDA SEÇÃO. SÚMULA N. 83 DO STJ. COMPETÊNCIA PARA O JULGAMENTO DA CAUSA. AUSÊNCIA DE PREQUESTIONAMENTO. SÚMULAS N. 282 E 356 DO STF, POR ANALOGIA. AGRAVO CONHECIDO. RECURSO ESPECIAL PARCIALMENTE CONHECIDO E, NESSA EXTENSÃO, DESPROVIDO.1. A Segunda Seção desta Corte firmou o entendimento de que, em exe…
Quarta Turma · Rel. Ministra Maria Isabel Gallotti · j. 30/03/2026
AGRAVO INTERNO. RECURSO ESPECIAL. DIREITO PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. EMBARGOS DE TERCEIRO. COBRANÇA DE TAXAS CONDOMINIAIS. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. PENHORA DA UNIDADE GERADORA DO DÉBITO. LEGITIMIDADE DO PROPRIETÁRIO NA FASE EXECUTIVA. SÚMULA 83/STJ. DECISÃO MANTIDA. 1. Não há negativa de prestação jurisdicional quando o acórdão examina, de forma suficiente, as questões necessárias ao deslinde da controvérsia (fls. 624-625). 2. A dívida condominial possui natureza propter rem. É …
Quarta Turma · Rel. Ministra Maria Isabel Gallotti · j. 30/03/2026
AGRAVO INTERNO. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DIREITO PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. EXECUÇÃO DE DESPESAS CONDOMINIAIS. PENHORA DO IMÓVEL GERADOR DO DÉBITO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. NATUREZA PROPTER REM. MANUTENÇÃO DA DECISÃO AGRAVADA. 1. A decisão agravada autorizou a penhora do imóvel gerador do débito condominial, ainda que alienado fiduciariamente, com fundamento na natureza propter rem e na jurisprudência desta Corte. 2. Alegações de ineficácia prática da medida, suspensão da exec…
Quarta Turma · Rel. Ministro Antonio Carlos Ferreira · j. 30/03/2026
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PENHORA DE IMÓVEL ALIENADO FIDUCIARIAMENTE. CONTRIBUIÇÕES CONDOMINIAIS. POSSIBILIDADE. RECURSO PROVIDO.I. Caso em exame 1. Agravo interposto contra decisão que inadmitiu recurso especial na origem.II. Razões de decidir 2. A Segunda Seção do STJ pacificou o entendimento de que é possível a penhora de imóvel alienado fiduciariamente em caso de cobrança de contribuições condominiais, em razão da natureza propter rem d…
Quarta Turma · Rel. Ministro Raul Araújo · j. 09/03/2026
DIREITO CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DÍVIDA CONDOMINIAL. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. PENHORA DE IMÓVEL. POSSIBILIDADE. SÚMULA 83 DO STJ. RECURSO NÃO PROVIDO. 1. A obrigação condominial possui natureza propter rem, vinculando-se ao próprio imóvel gerador das despesas, o que permite a inclusão do proprietário no polo passivo da execução e a penhora do bem, independentemente de sua participação na fase de conhecimento. 2. A substituição processual ou inclusão do proprietário de…
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