Quando começa o prazo do direito de preferência do condômino que não foi notificado da venda?

Por que o registro marca o início do prazo

O condômino que pretende vender sua fração ideal de coisa comum indivisa deve dar aos demais coproprietários ciência inequívoca da venda e das condições do negócio, em regra por notificação judicial ou extrajudicial com comprovante de recebimento. A lei não exige forma específica, de modo que meios informais podem servir, mas a prova da ciência tende a ser mais difícil sem documento.

Quando essa comunicação prévia não acontece, o STJ entendeu que o registro da escritura pública de compra e venda faz as vezes da notificação. Como o registro confere publicidade ao negócio e produz efeitos perante todos, presume-se a ciência dos demais condôminos a partir dele, nos limites das informações constantes do título registrado, e é daí que corre o prazo de 180 dias para exercer a preferência.

O que isso significa na prática

Antes do registro, o negócio produz efeitos apenas entre as partes que dele participaram, e o condômino preterido ainda não tem contra si prazo decadencial em curso pela simples celebração da escritura. Depois do registro, o relógio dos 180 dias começa a correr mesmo sem qualquer aviso direto.

O condômino que descobre a venda deve, portanto, verificar a data do registro na matrícula do imóvel para calcular o prazo. Como a contagem depende das circunstâncias de cada notificação e de cada registro, os tribunais examinam a questão caso a caso.

O que dizem os tribunais

Decisões recentes sobre o tema

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