Informativo 849 do STJ · Temas 246
“Nos contratos celebrados no âmbito do Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI), não é possível a capitalização de juros em periodicidade inferior à anual, ainda que expressamente pactuada.”
É permitida a capitalização mensal de juros em contrato de financiamento imobiliário do SFI?
Atualizado em 07/07/2026 · Fundamentado em jurisprudência de STJ
Resposta rápida
Não. Segundo o STJ, nos contratos celebrados no âmbito do Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI), regido pela Lei 9.514/1997, não é possível a capitalização de juros em periodicidade inferior à anual, ainda que expressamente pactuada. A regra que libera a capitalização mensal vale para o Sistema Financeiro Nacional, não para o SFI.
A distinção entre SFI e Sistema Financeiro Nacional
O ponto central do julgado é que o SFI não se confunde com o Sistema Financeiro Nacional (SFN). Para os contratos do SFN, a jurisprudência consolidada (Temas 246 e 247 e Súmula 539 do STJ) admite a capitalização com periodicidade inferior a um ano nos contratos firmados a partir de 31/3/2000, desde que expressamente pactuada, com base na MP 2.170-36/2001.
Já o SFI foi criado pela Lei 9.514/1997, que autoriza a capitalização de juros como condição essencial das operações, mas não diz nada sobre a periodicidade. Sem autorização legal específica para capitalizar em intervalo menor que o anual, aplica-se a vedação do art. 4º da Lei da Usura, que só ressalva a acumulação de juros de ano a ano.
O que vale então nos financiamentos do SFI
Nos contratos do SFI, a capitalização de juros é permitida apenas na periodicidade anual, mesmo que o contrato preveja expressamente a capitalização mensal. A cláusula de capitalização em intervalo inferior ao anual, nesse âmbito, não encontra respaldo legal segundo o entendimento do STJ.
O julgado ressalva que a Lei 14.905/2024 alterou as exceções à Lei da Usura, mas essa inovação não foi objeto do julgamento, por não alcançar os fatos discutidos. Para contratos mais recentes, portanto, o impacto da nova lei ainda depende de definição, e os tribunais examinam a questão caso a caso.
O que dizem os tribunais
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