Quem compra imóvel alugado precisa entrar com ação de despejo para retirar o inquilino?

A venda do imóvel não rompe a locação automaticamente

Quando o imóvel é vendido durante a locação, o contrato de aluguel continua existindo e valendo. O comprador assume a posição do antigo proprietário e pode escolher entre dois caminhos: denunciar o contrato, dando ao inquilino prazo de noventa dias para desocupação, ou permanecer inerte e continuar a relação locatícia como novo locador.

A denúncia deve ser exercida no prazo de noventa dias contados do registro da venda ou do compromisso. Passado esse prazo sem manifestação, presume-se que o adquirente concordou em manter a locação. O mesmo direito vale para o promissário comprador ou cessionário, desde que o título aquisitivo esteja registrado na matrícula, sem necessidade de que a transferência da propriedade já tenha se consumado.

Por que a ação de despejo é obrigatória

O art. 5º da Lei do Inquilinato é expresso: seja qual for o fundamento do término da locação, a ação do locador para reaver o imóvel é a de despejo. Denunciar o contrato é uma coisa; retomar a posse é outra. O adquirente que quer o imóvel de volta não pode usar ação possessória ou reivindicatória contra o inquilino, pois isso atropelaria o direito de quem ocupa o bem regularmente.

Há uma exceção importante: se o contrato de locação por prazo determinado tiver cláusula de vigência em caso de alienação e estiver averbado na matrícula do imóvel, o comprador é obrigado a respeitar a locação até o fim do prazo, sem possibilidade de denúncia.

O que isso significa na prática

Quem compra imóvel alugado deve verificar a matrícula antes do negócio: havendo cláusula de vigência averbada, terá de esperar o término do contrato. Não havendo, pode denunciar a locação dentro de noventa dias do registro, mas a retirada do inquilino que não desocupa voluntariamente sempre dependerá de ação de despejo. Os tribunais examinam caso a caso o cumprimento desses requisitos formais.

O que dizem os tribunais

Decisões recentes sobre o tema

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