Atualizado em 07/07/2026 · Fundamentado em jurisprudência de STJ
Não. No Tema 1158, o STJ fixou que o credor fiduciário, antes da consolidação da propriedade e da imissão na posse do imóvel, não é sujeito passivo do IPTU, pois não se enquadra em nenhuma das hipóteses do art. 34 do CTN. Até esse marco, a obrigação de pagar o imposto é do devedor fiduciante.
O art. 34 do CTN aponta como contribuinte do IPTU o proprietário, o titular do domínio útil ou o possuidor a qualquer título. A jurisprudência do STJ exige, quanto ao possuidor, posse qualificada pelo animus domini, ou seja, com intenção de ser dono. O credor fiduciário tem apenas propriedade resolúvel, constituída como garantia do financiamento, sem propósito de ficar com o bem.
Além disso, a Lei 9.514/1997 atribui expressamente ao devedor fiduciante a responsabilidade por impostos, taxas e demais encargos do imóvel até a imissão do credor na posse, regra reforçada pela Lei 14.620/2023, que explicitou caber ao fiduciante arcar com o IPTU.
Embora a lei municipal possa indicar, entre os sujeitos previstos no CTN, quem responde pelo IPTU (Súmula 399 do STJ), essa escolha não é livre. Havendo desdobramento da posse, como na alienação fiduciária, o município não pode eleger simultaneamente dois ou mais responsáveis, e deve observar quem está melhor qualificado para cumprir a obrigação.
Na prática, execuções fiscais de IPTU sobre imóvel alienado fiduciariamente não podem incluir a instituição financeira antes da consolidação da propriedade e da imissão na posse. Após esses marcos, decorrentes do inadimplemento do financiamento, a situação muda e o credor passa a responder pelo tributo.
“O credor fiduciário, antes da consolidação da propriedade e da imissão na posse no imóvel objeto da alienação fiduciária, não pode ser considerado sujeito passivo do IPTU, uma vez que não se enquadra em nenhuma das hipóteses previstas no art. 34 do CTN.”
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j. 08/06/2026
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