Atualizado em 07/07/2026 · Fundamentado em jurisprudência de STJ
Sim, para contratos celebrados após a Lei 13.786/2018. O STJ, em precedente divulgado em informativo, admitiu a dedução da taxa de fruição dos valores a restituir ao comprador desistente de lote não edificado, desde que respeitados os limites legais e haja expressa previsão contratual, além da cláusula penal dentro dos parâmetros da lei.
Antes da lei, a jurisprudência do STJ afastava a cobrança presumida da taxa de ocupação ou fruição na rescisão de compra e venda de lote não edificado, pois não havia lei regulando a questão. A retenção de valores pelo vendedor já era admitida (Súmula 543 do STJ), com parâmetro de 25% dos valores pagos na resolução por culpa do consumidor, salvo previsão diversa.
A Lei 13.786/2018 inseriu na Lei 6.766/1979 os arts. 26-A e 32-A, disciplinando expressamente as consequências do desfazimento do contrato, que devem constar do quadro-resumo com destaque para as penalidades e prazos de devolução. No caso julgado, a cláusula penal de 10% do valor atualizado do contrato foi considerada legal por estar dentro dos limites do art. 32-A.
A lei fixa a incidência da taxa de fruição da data da transmissão da posse ao adquirente até a restituição do lote ao loteador, sem distinguir lote edificado de não edificado. Para o STJ, o que importa é a disponibilidade do bem: entregue a posse, o loteador cumpriu sua obrigação, e cabe ao comprador decidir se constrói, usa para lazer ou revende. O não uso do imóvel não afeta a esfera jurídica do vendedor.
O tipo de empreendimento influi apenas na fixação do valor da taxa, limitada a 0,75% sobre o valor atualizado do contrato, mas não afasta a possibilidade da retenção. Em regra, os tribunais verificam caso a caso se houve informação prévia ao comprador e se a cobrança respeita os tetos legais.
“A partir da Lei n. 13.786/2018, pode haver a dedução da taxa de fruição dos valores a serem restituídos ao comprador, em caso de rescisão de promessa de compra e venda de lote não edificado, desde que respeitados todos os termos da legislação e se houver expressa disposição contratual.”
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T4 - QUARTA TURMA · Rel. JOÃO OTÁVIO DE NORONHA · j. 24/08/2026
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RESCISÃO CONTRATUAL, CLÁUSULA PENAL E TAXA DE FRUIÇÃO. RETENÇÃO DE 25%. LEI N. 13.786/2018. TAXA DE FRUIÇÃO DEVIDA EM CONTRATO POSTERIOR À LEI N. 13.786/2018. AGRAVO INTERNO PROVIDO.I. CASO EM EXAME1. Agravo interno contra decisão monocrática que negara provimento ao agravo em recurso especial por incidência das Súmulas n. 5 e 7 do STJ, pela inexistência de edificação para a taxa de fruição (Súmula n…
Rel. MARIA ISABEL GALLOTTI · j. 30/06/2026
DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE LOTE NÃO EDIFICADO. RESCISÃO CONTRATUAL POR INICIATIVA DO ADQUIRENTE. CONTRATO CELEBRADO APÓS A LEI 13.786/2018. POSSIBILIDADE DE RETENÇÃO DE VALORES PELA INCORPORADORA, INCLUSIVE, DA TAXA DE FRUIÇÃO E COMISSÃO DE CORRETAGEM. CLÁUSULA PENAL DE 10% DO VALOR ATUALIZADO DO CONTRATO. PREVISÃO LEGAL EXPRESSA. ABUSIVIDADE NÃO CONFIGURADA. VIOLAÇÃO DE NORMA LEGAL SEM INDIVIDUALIZAÇÃO. FUNDAMENTAÇÃO DEFICIENTE. APLICAÇÃO …
T3 - TERCEIRA TURMA · Rel. HUMBERTO MARTINS · j. 30/06/2026
PROCESSUAL CIVIL. CIVIL. CONSUMIDOR. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESOLUÇÃO POR DESISTÊNCIA DOS ADQUIRENTES. TAXA DE FRUIÇÃO. COBRANÇA SOBRE LOTE DE TERRENO NÃO EDIFICADO. IMPOSSIBILIDADE. AUSÊNCIA DE PROVEITO ECONÔMICO E DE USO EFETIVO DO BEM. NATUREZA REPARATÓRIA DA VERBA. ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA DA VENDEDORA. ADVENTO DA LEI N. 13.786/2018 (LEI DO DISTRATO). ART. 32-A, I, DA LEI N. 6.766/1979. INA…
T3 - TERCEIRA TURMA · Rel. HUMBERTO MARTINS · j. 30/06/2026
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO. RESCISÃO CONTRATUAL EM COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE LOTE. LEI DO DISTRATO. CONTROLE DE ABUSIVIDADE À LUZ DO CDC. RETENÇÃO ENTRE 10% E 25% SOBRE VALORES PAGOS. DECISÃO MANTIDA.I. CASO EM EXAME1. O recurso. Agravo interno interposto contra decisão monocrática que conheceu do agravo para não conhecer do recurso especial, em razão dos óbices das Súmulas 83 e 7 do STJ.2. Fato relevante. Ação de rescisão contratual cumulada com …
T3 - TERCEIRA TURMA · Rel. HUMBERTO MARTINS · j. 22/06/2026
DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. FUNDAMENTAÇÃO DEFICIENTE. LEI DO DISTRATO E CDC. TAXA DE FRUIÇÃO. ÓBICES PREVISTOS EM SÚMULA.I. CASO EM EXAME1. Agravo interno interposto contra decisão monocrática que conheceu do agravo para não conhecer do recurso especial, em razão da incidência das Súmulas 284 do STF e 83 do STJ.2. Agravante sustenta: (i) omissão quanto ao pedido principal do recurso especial, de aplicação direta do art. 32-A, inciso…
T3 - TERCEIRA TURMA · Rel. HUMBERTO MARTINS · j. 22/06/2026
PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. DISTRATO. LOTE NÃO EDIFICADO. INDEVIDA TAXA DE FRUIÇÃO. DECISÃO EM CONSONÂNCIA COM O ENTENDIMENTO DESTA CORTE. SÚMULA N. 83/STJ. RETENÇÃO. PERCENTUAL. SÚMULA N. 83/STJ. REEXAME DO CONTRATO E DO CONJUNTO FÁTICO-PROBATÓRIO DOS AUTOS. INADMISSIBILIDADE. SÚMULAS N. 5 E 7 DO STJ. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL PREJUDICADO. INEXISTÊNCIA DE VÍCIOS NO JULGADO.1. Nos term…
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