Lojista de shopping pode ser cobrado pelos honorários advocatícios contratuais do locador na execução do aluguel?

Por que o repasse é admitido

O ponto de partida é a distinção entre honorários contratuais e sucumbenciais: os primeiros remuneram o advogado contratado pela parte, os segundos remuneram o advogado da parte vencedora ao final do processo. Em regra, cada parte paga os honorários contratuais do seu próprio advogado. No caso analisado, porém, o contrato previa que o locatário pagaria também os honorários contratuais do advogado do locador, e o STJ entendeu que isso não é cobrança em duplicidade, mas simples repasse de custo, admitido pelo ajuste.

A base normativa está no art. 54 da Lei do Inquilinato (Lei 8.245/1991), que manda prevalecer, nas relações entre lojistas e empreendedores de shopping center, as condições livremente pactuadas nos contratos de locação. Mesmo reconhecendo que lojistas menores muitas vezes não têm ingerência sobre certas cláusulas, o tribunal considerou que essa assimetria faz parte da decisão negocial do locatário, típica do risco da atividade empresarial.

Limites da intervenção judicial

A cláusula não pode ser afastada com base em alegação genérica de violação à boa-fé objetiva: é preciso demonstrar situação excepcional que autorize a intervenção do Judiciário no negócio. Também não basta invocar onerosidade excessiva, que pressupõe circunstância extraordinária e imprevista de ordem geral tornando a prestação excessivamente onerosa.

Como o repasse de custos do locador ao locatário não ultrapassa o que usualmente se espera nesse tipo de contrato, prevalecem a autonomia da vontade e o pacta sunt servanda. Na prática, o lojista que pretende se livrar da cobrança precisa provar concretamente a excepcionalidade, e os tribunais examinam essa prova caso a caso.

O que dizem os tribunais

Decisões recentes sobre o tema

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