Atualizado em 07/07/2026 · Fundamentado em jurisprudência de STJ
Sim. Segundo entendimento do STJ divulgado em informativo de jurisprudência, pratica ato ilícito, e deve indenizar, o locador que proíbe o funcionamento de imóvel comercial locado com acesso autônomo e independente sob a justificativa de cumprir normas de restrição sanitária da Covid-19. A conduta configura excesso aos poderes legais e contratuais do locador, sem excludente de responsabilidade.
Na locação não residencial, a responsabilidade pelo uso do imóvel é do locatário. Ao locador cabe entregar o bem em condições compatíveis com a destinação contratada e garantir essa destinação durante o contrato. Quando o locador, por conta própria, impede o acesso ao imóvel, ele ultrapassa os limites legais e contratuais de sua posição.
No caso examinado, o imóvel locado (um restaurante dentro de um clube) tinha acesso autônomo e independente, e o contrato não vinculava seu funcionamento aos dias e horários do clube. Era viável manter o restaurante aberto com as demais áreas fechadas, sem necessidade de qualquer medida adicional de isolamento. Por isso, a proibição imposta pelo locador foi considerada desproporcional e sem amparo no exercício regular de direito.
O STJ afastou o argumento de que as restrições sanitárias da Covid-19 funcionariam como excludente de responsabilidade civil. O locatário operava amparado em normas adequadas à sua atividade, e não havia risco concreto e excepcional à saúde que autorizasse o locador a agir fora de seus poderes. O ato foi enquadrado como ilícito nos termos dos arts. 186, 187 e 188 do Código Civil.
A decisão também apontou violação à boa-fé contratual: a conduta do locador impediu por completo que o locatário exercesse o uso e gozo da coisa, esvaziando a função do contrato de locação.
Comprovados os danos decorrentes do fechamento imposto exclusivamente pelo locador, surge a obrigação de indenizar, com base nos arts. 927 e 402 do Código Civil. A solução, porém, dependeu das circunstâncias concretas, em especial a autonomia do acesso ao imóvel, de modo que os tribunais examinam caso a caso se o locador de fato excedeu seus poderes.
“Pratica ato ilícito apto à indenização, o locador que proíbe o funcionamento de imóvel comercial locado, cujo acesso é autônomo e independente, sob a justificativa de cumprimento às normas de restrição sanitária pela Covid-19.”
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