Atualizado em 07/07/2026 · Fundamentado em jurisprudência de STJ
Sim, em regra. O STJ fixou no Tema 1204 que as obrigações ambientais têm natureza propter rem, ou seja, acompanham o imóvel. O credor pode exigir a recuperação do proprietário ou possuidor atual, de qualquer dos anteriores ou de ambos, mesmo que o dano tenha sido causado antes da aquisição.
Obrigação propter rem é aquela que adere à coisa, e não à pessoa. No caso ambiental, isso significa que o dever de recuperar a área degradada acompanha o imóvel: quem adquire a propriedade ou a posse assume também a obrigação de reparar, ainda que não tenha causado o dano.
A tese dá ao credor da obrigação (em geral, o Poder Público ou o Ministério Público) liberdade de escolha: pode cobrar do proprietário ou possuidor atual, de qualquer dos anteriores, ou de ambos ao mesmo tempo. Essa flexibilidade amplia as chances de efetiva recuperação da área.
Há uma exceção importante: fica livre de responsabilidade o alienante cujo direito real cessou antes da causação do dano, desde que ele não tenha concorrido para o dano, direta ou indiretamente. Em outras palavras, quem vendeu o imóvel antes da degradação e não contribuiu para ela não pode ser cobrado.
A demonstração de que o dano é posterior à alienação e de que não houve concurso do antigo titular depende de prova, e os tribunais examinam essas circunstâncias caso a caso.
Quem compra imóvel rural ou urbano com passivo ambiental deve considerar que poderá ser obrigado a recuperar a área, independentemente de culpa própria. A verificação prévia da situação ambiental do imóvel, antes da compra, torna-se essencial, pois a alegação de que o dano foi causado pelo antigo dono não afasta, por si só, a obrigação do adquirente.
“As obrigações ambientais possuem natureza propter rem, sendo possível exigi-las, à escolha do credor, do proprietário ou possuidor atual, de qualquer dos anteriores, ou de ambos, ficando isento de responsabilidade o alienante cujo direito real tenha cessado antes da causação do dano, desde que para ele não tenha concorrido, direta ou indiretamente.”
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Quarta Turma · Rel. Ministro Luís Carlos Gambogi (Desembargador Convocado do Tjmg) · j. 22/06/2026
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO. COBRANÇA DE TAXAS CONDOMINIAIS. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL AFASTADA. INOVAÇÃO RECURSAL. SÚMULA 83/STJ. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO.I. Caso em exame1. O recurso. Agravo interno interposto contra decisão monocrática que conheceu do agravo para negar provimento a recurso especial em ação de cobrança de taxa de condomínio.2. Fato relevante. Débitos condominiais correspondentes ao período de dezembro/2…
Segunda Turma · Rel. Ministra Maria Thereza de Assis Moura · j. 22/04/2026
DIREITO AMBIENTAL. AGRAVO INTERNO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO CIVIL PÚBLICA. QUEIMA DE PALHA DE CANA-DE-AÇÚCAR SEM AUTORIZAÇÃO. DANO AMBIENTAL PRESUMIDO. RESPONSABILIDADE PROPTER REM E SOLIDÁRIA. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. I. Caso em exame 1. Agravo interno interposto contra decisão monocrática que deu provimento a recurso especial do Ministério Público estadual. II. Questão em discussão 2. A questão em discussão consiste em saber se, em caso de queima de palha de cana-de-açúca…
Primeira Turma · Rel. Ministro Paulo Sérgio Domingues · j. 14/04/2026
AMBIENTAL. RECURSO ESPECIAL. DANO AMBIENTAL. CONDENAÇÃO À COMPENSAÇÃO AMBIENTAL. RÉU NÃO É MAIS PROPRIETÁRIO DA ÁREA AUTUADA. PRIMAZIA DA RESTAURAÇÃO ECOLÓGICA. EXISTÊNCIA DE PRECEDÊNCIA ENTRE AS FORMAS DE RESSARCIMENTO DO DANO AMBIENTAL. NATUREZA "P ROPTER REM" DA OBRIGAÇÃO AMBIENTAL. OBRIGAÇÃO DO ATUAL PROPRIETÁRIO DE TOLERAR A RESTAURAÇÃO DA ÁREA. RECURSO PROVIDO. 1. A restauração ecológica é a forma de ressarcimento do dano ambiental que deve ser priorizada em face da com…
Primeira Turma · Rel. Ministro Paulo Sérgio Domingues · j. 14/04/2026
AMBIENTAL. RECURSO ESPECIAL. DANO AMBIENTAL. CONDENAÇÃO À COMPENSAÇÃO AMBIENTAL. RÉU NÃO É MAIS PROPRIETÁRIO DA ÁREA AUTUADA. PRIMAZIA DA RESTAURAÇÃO ECOLÓGICA. EXISTÊNCIA DE PRECEDÊNCIA ENTRE AS FORMAS DE RESSARCIMENTO DO DANO AMBIENTAL. NATUREZA "PROPTER REM" DA OBRIGAÇÃO AMBIENTAL. OBRIGAÇÃO DO ATUAL PROPRIETÁRIO DE TOLERAR A RESTAURAÇÃO DA ÁREA. RECURSO PROVIDO.1. A restauração ecológica é a forma de ressarcimento do dano ambiental que deve ser priorizada em face da compe…
Quarta Turma · Rel. Ministro Raul Araújo · j. 16/03/2026
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. TAXAS CONDOMINIAIS. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. LEGITIMIDADE PASSIVA DO ALIENANTE. MANUTENÇÃO. ALCANCE DO IMÓVEL. MULTA POR EMBARGOS PROTELATÓRIOS. PROPÓSITO DE PREQUESTIONAMENTO. AFASTAMENTO. RECURSO ESPECIAL CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. 1. Não ocorre violação aos arts. 489 e 1.022 do CPC quando o Tribunal de origem resolve a controvérsia de forma fundamentada e completa, ainda que de modo contrário…
Segunda Turma · Rel. Ministra Maria Thereza de Assis Moura · j. 11/02/2026
Direito ambiental. Recurso especial. VIOLAÇÃO DOS ARTS. 489, § 1º, IV, E 1.022, II, DO CPC. NÃO OCORRÊNCIA. OFENSA AOS ARTS. 4º, inc. VII, e 14, §1º, ambos da Lei nº 6.938/81. Desmatamento ilegal. 206,5400 HECTARES DE VEGETAÇÃO NATIVA DO CERRADO. DANOS INTERCORRENTES AO MEIO AMBIENTE. Cumulação de obrigações de fazer e indenizar. Dano moral coletivo. Recurso parcialmente provido. I. Caso em exame 1. Ação civil pública proposta pelo Ministério Público do Estado de Mato Grosso …
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