Atualizado em 07/07/2026 · Fundamentado em jurisprudência de STJ
Depende, e a questão ainda não tem resposta definitiva. A Segunda Seção do STJ afetou recursos especiais ao rito dos repetitivos justamente para definir se, na rescisão de compra e venda de imóvel com alienação fiduciária não levada a registro, aplicam-se as regras da Lei 9.514/1997 ou do Código de Defesa do Consumidor.
A alienação fiduciária de imóvel segue o regime da Lei 9.514/1997, que prevê procedimento próprio para o inadimplemento, como a consolidação da propriedade e o leilão. Mas esse regime pressupõe o registro do contrato no cartório imobiliário. Quando a garantia não foi registrada, surge a dúvida sobre qual regime rege a rescisão do negócio: o da lei especial ou o do CDC, com as consequências típicas dos distratos de compra e venda.
Foi exatamente essa controvérsia que a Segunda Seção do STJ delimitou ao afetar os recursos ao rito dos recursos repetitivos, sem ainda fixar a tese de mérito.
Enquanto a tese não é julgada, a solução varia conforme o entendimento de cada tribunal, e processos sobre o tema podem ficar suspensos por determinação do STJ. Quem discute rescisão de contrato com alienação fiduciária sem registro deve acompanhar o julgamento do repetitivo, pois a tese fixada vinculará os demais casos.
Em regra, a definição do regime aplicável impacta pontos sensíveis como a forma de devolução dos valores pagos e as retenções admitidas, o que os tribunais examinam caso a caso até a uniformização.
“A Segunda Seção acolheu a proposta de afetação dos Recursos Especiais n. 2.228.137-SP, 2.226.954-SP e 2.234.349-GO ao rito dos recursos repetitivos, a fim de uniformizar o entendimento a respeito da seguinte controvérsia: "Definir se, em contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária não levado a registro, devem ser aplicadas à hipótese de rescisão do pacto as disposições da Lei nº 9.514/97 ou do Código de Defesa do Consumidor.".”
Selecionadas automaticamente na nossa base e atualizadas com frequência.
Terceira Turma · Rel. Ministra Daniela Teixeira · j. 15/06/2026
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE IMÓVEL. AUSÊNCIA DE REGISTRO. EFICÁCIA INTER PARTES. PREVALÊNCIA DA LEI N. 9.514/1997 SOBRE O CDC. ÓBICES SUMULARES. DECISÃO MONOCRÁTICA MANTIDA. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO.I. Caso em exame1. Agravo interno interposto contra decisão monocrática que não conheceu de recurso especial, com fundamento nas Súmulas n. 7/STJ e n. 83/STJ, em controvérsia relativa a contrato de promessa de compra e venda com pact…
j. 08/06/2026
RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. COMPRA E VENDA. IMÓVEL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. ATRASO NA ENTREGA. INADIMPLEMENTO DO VENDEDOR. TEMA Nº 1.095/STJ. INAPLICABILIDADE. ACÓRDÃO EM CONFORMIDADE COM A JURISPRUDÊNCIA DO STJ.1. O Tema Repetitivo nº 1.095/STJ somente se aplica aos casos de contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária devidamente registrado em cartório, em que configurada hipótese de inadimplemento do devedor-fiduciante, devidam…
j. 01/06/2026
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA NÃO REGISTRADA. INAPLICABILIDADE DA LEI 9.514/1997. INCIDÊNCIA DOCDC. RESCISÃO POR DESISTÊNCIA DO COMPRADOR. JUROS MORATÓRIOS. FATOS E PROVAS. CLÁUSULAS CONTRATUAIS. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO.I. Caso em exame1. Agravo interno interposto contra decisão monocrática que não conheceu de recurso especial com fundamento nos óbices das Súmulas n. 5/STJ, 7/…
Terceira Turma · Rel. Ministro Moura Ribeiro · j. 11/05/2026
PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. RECURSO ESPECIAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL COM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. NÃO OCORRÊNCIA. ART. 10 DO CPC. DECISÃO SURPRESA. AFASTAMENTO. LEI N. 9.514/1997. TEMA 1.095/STJ. CONTRATO ENTRE PARTICULARES FORA DO SISTEMA FINANCEIRO IMOBILIÁRIO. AUSÊNCIA DE REGISTRO. EFICÁCIA INTER PARTES MANTIDA. REGISTRO IMPRESCINDÍVEL PARA ALIENAÇÃO EXTRAJUDICIAL. DESISTÊNCIA DO ADQUIRENTE. QUEBRA ANTECIPADA. INCIDÊNCIA DOS ARTS. 26 E 27 …
Terceira Turma · Rel. Ministra Nancy Andrighi · j. 11/05/2026
DIREITO PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS E COMPENSAÇÃO DE DANOS MORAIS. PREQUESTIONAMENTO. AUSÊNCIA. SÚMULA 211/STJ. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. PACTO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. REGISTRO DA GARANTIA . HONORÁRIOS DE SUCUMBÊNCIA. BASE DE CÁLCULO. ART. 85, § 2º, DO CPC. ORDEM DE GRADAÇÃO.1. Ação de rescisão contratual c/c restituição de valores pagos e compensação de danos morais, em virt…
Terceira Turma · Rel. Ministro Moura Ribeiro · j. 04/05/2026
PROCESSUAL CIVIL, DIREITO CIVIL E DIREITO DO CONSUMIDOR. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM DEVOLUÇÃO DE VALORES. COMPRA E VENDA DE UNIDADE HOTELEIRA COM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. NÃO CONFIGURAÇÃO. TRIBUNAL ESTADUAL QUE ENFRENTOU A APLICAÇÃO DO TEMA 1.095/STJ E DA LEI N. 9.514/1997. AFASTAMENTO FUNDAMENTADO NA ABUSIVIDADE DA ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM FAVOR DA PRÓPRIA VENDEDORA. INCONFORMISMO COM O RESULTADO. MATÉRIAS DEVI…
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