Qual ação cabe quando os marcos divisórios do terreno não batem com o registro do imóvel?

Por que a demarcatória é a via adequada

O STJ afastou a leitura restritiva de que a ação demarcatória só caberia quando não existe nenhuma linha divisória entre os imóveis. Havendo divergência entre a verdadeira linha de confrontação e os limites fixados no título dominial, a demarcatória serve exatamente para estabelecer novos limites, com apoio no CPC e no Código Civil.

No caso analisado, um levantamento topográfico georreferenciado, exigido para registrar a escritura de compra e venda, revelou área real bem maior do que a constante da matrícula. A pretensão não era adquirir terras vizinhas por posse mansa e pacífica, mas corrigir a descrição registral para refletir os marcos existentes no terreno.

O que a demarcatória não substitui

A tese não transforma a demarcatória em atalho para usucapião: quem pretende adquirir propriedade de área contígua com base em posse deve usar a via própria. A demarcatória resolve o problema de limites e de descrição, não o de aquisição originária da propriedade.

Na prática, cada situação exige prova técnica da divergência, geralmente por perícia e georreferenciamento, e os tribunais examinam caso a caso se a pretensão é realmente de fixação de limites ou se esconde disputa possessória ou dominial de outra natureza.

O que dizem os tribunais

Decisões recentes sobre o tema

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