Súmula 82 do STF
“São inconstitucionais o impôsto de cessão e a taxa sôbre inscrição de promessa de venda de imóvel, substitutivos do impôsto de transmissão, por incidirem sôbre ato que não transfere o domínio.”
Pode ser cobrado imposto sobre promessa de compra e venda de imóvel que não transfere o domínio?
Atualizado em 07/07/2026 · Fundamentado em jurisprudência de STF
Resposta rápida
Não. A Súmula 82 do STF declarou inconstitucionais o imposto de cessão e a taxa sobre inscrição de promessa de venda de imóvel criados como substitutivos do imposto de transmissão. A razão é simples: a promessa de compra e venda não transfere o domínio, e por isso não pode sofrer tributação própria da transmissão da propriedade.
Por que a cobrança é inconstitucional
O imposto de transmissão pressupõe a efetiva transferência da propriedade do imóvel. A promessa de compra e venda, por sua vez, é apenas um compromisso: gera obrigações entre as partes, mas o domínio continua com o promitente vendedor até a escritura definitiva e o registro.
Ao criar imposto de cessão ou taxa sobre a inscrição da promessa como substitutivos do imposto de transmissão, o ente tributante acabava cobrando o tributo antes do fato que o justifica. É exatamente essa antecipação que a súmula considera inconstitucional.
O que isso significa na prática
O contribuinte que celebra apenas promessa de compra e venda não realiza, por esse ato, a transmissão do domínio, e cobranças estruturadas como substitutivas do imposto de transmissão sobre esse ato encontram o obstáculo da súmula. A qualificação de cada exação concreta, porém, é examinada caso a caso pelos tribunais, conforme a legislação aplicável.
As decisões listadas abaixo mostram como o tema vem sendo tratado.
O que dizem os tribunais
Decisões recentes sobre o tema
Selecionadas automaticamente na nossa base e atualizadas com frequência.
RE 1.574.226
Segunda Turma · Rel. André Mendonça · j. 09/03/2026
Ementa: Direito Tributário. Embargos de Declaração no Agravo Regimental no Recurso Extraordinário. Rejeição. Rediscussão de matéria. Distinção com o Tema RG nº 1.348. Imunidade de ITBI. Atividade preponderante da empresa. Inviabilidade de reexame fático-probatório. Rediscussão da matéria. Rejeição. I. Caso em exame 1. Embargos de declaração opostos contra decisão pela qual se manteve o entendimento anterior, buscando a reforma do julgado sob a alegação de vício. 2. A parte em…
RE 1.467.012
Primeira Turma · Rel. Luiz Fux · j. 17/11/2025
EMENTA: EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO RECURSO EXTRAORDINÁRIO. EMBARGOS RECEBIDOS COMO AGRAVO INTERNO. ARTIGO 1.024, § 3º, DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL DE 2015. CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. IMÓVEL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. ALEGAÇÃO DE VIOLAÇÃO AO ARTIGO 93, INCISO IX, DA CONSTITUIÇÃO DA REPÚBLICA. INEXISTÊNCIA. CONTROVÉRSIA QUANTO À POSSIBILIDADE DE COBRANÇA DE INDENIZAÇÃO PELA FRUIÇÃO DO IMÓVEL. NECESSIDADE DE ANÁLISE DE LEGISLAÇÃO INFRACONSTITUCIONA…
ARE 1.547.327
Segunda Turma · Rel. Nunes Marques · j. 06/10/2025
Ementa: DIREITO CONSTITUCIONAL E TRIBUTÁRIO. AGRAVO INTERNO EM RECURSO EXTRAORDINÁRIO COM AGRAVO. IMPOSTO DE TRANSMISSÃO DE BENS IMÓVEIS (ITBI). INTEGRALIZAÇÃO DE CAPITAL SOCIAL. IMUNIDADE. CF/1988, ART. 156, § 2º. ACÓRDÃO RECORRIDO EM CONFORMIDADE COM A JURISPRUDÊNCIA DO STF. ATIVIDADE PREPONDERANTE DA EMPRESA. INATIVIDADE OPERACIONAL. MATÉRIA INFRACONSTITUCIONAL. REEXAME DE FATOS E PROVAS. SÚMULA 279/STF. RECURSO DESPROVIDO. VERBA HONORÁRIA. MAJORAÇÃO CABÍVEL. I. CASO EM EX…
RCL 69.420
Primeira Turma · Rel. Flávio Dino · j. 15/09/2025
EMENTA: AGRAVO REGIMENTAL EM RECLAMAÇÃO CONSTITUCIONAL. IMUNIDADE DO IMPOSTO DE TRANSMISSÃO DE BENS MÓVEIS (ITBI) NA INTEGRALIZAÇÃO DE CAPITAL SOCIAL POR MEIO DE TRANSFERÊNCIA DE IMÓVEIS À SOCIEDADE EMPRESÁRIA. ALEGAÇÃO DE AFRONTA AO TEMA 796 DA SISTEMÁTICA DA REPERCUSSÃO GERAL (RE 796.376). NÃO OCORRÊNCIA. HIPÓTESE DE INCIDÊNCIA SOBRE O VALOR EXCEDENTE DOS BENS INCORPORADOS AO CAPITAL SOCIAL DA SOCIEDADE EMPRESÁRIA. VALOR VENAL DO IMÓVEL SUPERIOR AO VALOR DE INTEGRALIZAÇÃO D…
ARE 1.533.932
Tribunal Pleno · Rel. Luís Roberto Barroso · j. 22/05/2025
EMENTA: Direito do consumidor. Embargos de declaração em agravo interno em recurso extraordinário com agravo. Promessa de compra e venda. Alienação fiduciária. Teoria do risco. Ausência de demonstração de repercussão geral. Multa prevista no art. 1.021, § 4º, do CPC. Recolhimento não comprovado. I. Caso em exame 1. Embargos de declaração opostos contra acórdão que negou provimento a agravo interno. 2. O recurso extraordinário com agravo foi interposto para impugnar acórdão qu…
RE 1.495.108
Tribunal Pleno · Rel. Ministro Presidente · j. 05/11/2024
EMENTA: Direito constitucional e tributário. Recurso extraordinário. Imunidade do ITBI na integralização de capital social. Atividade preponderante de compra e venda ou locação de imóveis. Repercussão geral. I. Caso em exame 1. Recurso extraordinário contra acórdão do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo que afastou a imunidade tributária do ITBI (CF/1988, art. 156, § 2º, I) para a transferência de imóveis em integralização de capital social, porque a atividade preponde…
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Como elaboramos esta resposta
As citações são conferidas contra a nossa base de jurisprudência antes da publicação, e a lista de decisões recentes é gerada automaticamente a partir dela. Este conteúdo tem caráter informativo e não constitui aconselhamento jurídico; para um caso concreto, procure um advogado.