Vaga de garagem penhorada pode ser leiloada para quem não mora no condomínio?

A vedação legal e seu alcance

O art. 1.331, § 1º, do Código Civil, com a redação dada pela Lei 12.607/2012, permite que as unidades autônomas sejam alienadas livremente, mas abre exceção para os abrigos de veículos: eles não podem ser alienados ou alugados a pessoas estranhas ao condomínio, salvo autorização expressa na convenção condominial. A Lei 4.591/1964 já continha restrição semelhante.

O objetivo da norma é dar maior segurança aos condomínios, controlando quem circula nas áreas comuns. Por isso, o STJ entendeu que a restrição não pode ser contornada pela via judicial: a vedação prevalece também quando a vaga é penhorada e levada a leilão.

Consequências práticas para o leilão

Quando a vaga de garagem é unidade autônoma penhorada em execução, o leilão deve ocorrer no universo limitado dos demais condôminos, a menos que a convenção autorize expressamente a venda a terceiros. Antes de arrematar ou levar uma vaga a hasta pública, é essencial verificar o teor da convenção do condomínio.

A restrição reduz o mercado de potenciais arrematantes, o que pode afetar o valor obtido na alienação. Os tribunais examinam em cada caso a existência ou não da autorização expressa na convenção.

O que dizem os tribunais

Decisões recentes sobre o tema

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