Tema Repetitivo 835 (STJ) · REsp 1443870/PE
“Nos contratos de financiamento celebrados no âmbito do SFH, sem cláusula de garantia de cobertura do FCVS, o saldo devedor residual deverá ser suportado pelo mutuário.”
Quem paga o saldo devedor residual do financiamento da casa própria sem cobertura do FCVS?
Atualizado em 07/07/2026 · Fundamentado em jurisprudência de STJ
Resposta rápida
O próprio mutuário. O Tema 835 do STJ fixou que, nos financiamentos do Sistema Financeiro da Habitação sem cláusula de garantia de cobertura do FCVS, o saldo devedor residual que sobra ao fim do contrato deve ser suportado por quem contratou o financiamento.
O papel da cláusula de cobertura do FCVS
O Fundo de Compensação de Variações Salariais foi criado para quitar o resíduo do financiamento habitacional que permanecesse após o pagamento de todas as prestações. Mas essa cobertura não é automática: depende de previsão contratual.
A tese resolve a situação dos contratos do SFH que não têm essa cláusula: sem a garantia do fundo, o saldo residual não desaparece com o fim das prestações e fica a cargo do mutuário.
Consequências para o mutuário
Na prática, quem financiou pelo SFH sem cobertura do FCVS pode terminar o prazo do contrato ainda devendo, e essa dívida remanescente é, em regra, exigível pelo agente financeiro. A tese afasta a expectativa de quitação automática pelo simples pagamento de todas as parcelas.
A existência ou não da cláusula de cobertura, assim como a forma de apuração do resíduo em cada contrato, são questões que os tribunais examinam caso a caso, a partir dos documentos do financiamento.
O que dizem os tribunais
Decisões recentes sobre o tema
Selecionadas automaticamente na nossa base e atualizadas com frequência.
Acórdão
Quarta Turma · Rel. Ministro Raul Araújo · j. 10/11/2025
DIREITO ADMINISTRATIVO. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. SISTEMA FINANCEIRO DE HABITAÇÃO. SALDO DEVEDOR RESIDUAL. PRESCRIÇÃO. DANOS MORAIS. AGRAVO CONHECIDO PARA NEGAR CONHECIMENTO AO RECURSO ESPECIAL. RAZÕES DE DECIDIR 1. Agravo em recurso especial interposto contra decisão que inadmitiu recurso especial, no qual se discutem questões relacionadas à cobrança de saldo devedor residual em contrato de financiamento habitacional firmado no âmbito do Sistema Financeiro de Habitação (SF…
Acórdão
Quarta Turma · Rel. Ministro João Otávio de Noronha · j. 31/03/2025
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Acórdão
Quarta Turma · Rel. Ministro João Otávio de Noronha · j. 17/03/2025
DIREITO CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. SISTEMA FINANCEIRO DE HABITAÇÃO. SALDO RESIDUAL. RECURSO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Agravo interno interposto contra decisão que não conheceu do recurso especial, mantendo a decisão que reconheceu a responsabilidade do mutuário pelo saldo devedor residual em contrato de financiamento habitacional sem cobertura do FCVS. 2. O acórdão recorrido afastou a alegação do mutuário de que não poderia haver saldo residual no contra…
Acórdão
Segunda Turma · Rel. Ministro Francisco Falcão · j. 19/08/2024
PROCESSUAL CIVIL. ADMINISTRATIVO. SFH. COBERTURA SECURITÁRIA. ACÓRDÃO EM CONFORMIDADE COM A JURISPRUDÊNCIA DESTA CORTE. DESPROVIMENTO DO AGRAVO INTERNO. MANUTENÇÃO DA DECISÃO RECORRIDA. I - Na origem, trata-se de ação ordinária de revisão contratual e cobertura securitária. Na sentença o pedido foi julgado parcilamente procedente para declarar o direito da parte autora à liquidação antecipada dosaldo devedor residual relativo ao contrato de financiamento referido na inicial, …
Acórdão
Terceira Turma · Rel. Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva · j. 02/10/2023
AGRAVO INTERNO NO AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. SISTEMA FINANCEIRO DE HABITAÇÃO. SALDO RESIDUAL. FCVS. AUSÊNCIA DE COBERTURA. REEXAME FÁTICO. INTERPRETAÇÃO DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULAS NºS 7 E 5/STJ. RESPONSABILIDADE DO MUTUÁRIO. 1. O recurso especial é inviável quando a modificação do acórdão recorrido demanda o reexame do conjunto fático-probatório dos autos ou a interpretação de cláusulas contratuais, conforme dispõem as Súmulas nºs 7 …
Acórdão
Terceira Turma · Rel. Ministro Moura Ribeiro · j. 15/08/2022
CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO EM RECURSO ESPECIAL. IRRESIGNAÇÃO SUBMETIDA AO NCPC. AÇÃO REVISIONAL. CONTRATO DE MÚTUO VINCULADO AO SFH. SALDO RESIDUAL. AUSÊNCIA DE COBERTURA DO FCVS. RESPONSABILIDADE DO MUTUÁRIO. DISSÍDIDO JURISPRUDENCIAL EM RELAÇÃO À COBRANÇA DO CES NÃO DEMONSTRADO. ALEGAÇÃO DE QUE A ADOÇÃO DA TABELA PRICE IMPLICA CAPITALIZAÇÃO DE JUROS. SÚMULA N.º 7 DO STJ. AFASTADA INCIDÊNCIA DO CDC AOS CONTRATOS FIRMADOS ANTES DO INÍCIO DA VIGÊNCIA DESSE DIPLOM…
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