Atualizado em 07/07/2026 · Fundamentado em jurisprudência de STJ
Conta da posse. Segundo o STJ, em julgado divulgado em informativo, o termo inicial da prescrição aquisitiva é o início do exercício da posse com ânimo de dono, e não o momento em que o proprietário descobre a violação, ainda que a invasão só seja constatada em ação demarcatória. A teoria da actio nata em viés subjetivo foi afastada para a usucapião.
A regra do art. 189 do Código Civil é que o prazo prescricional corre da lesão ao direito, independentemente do conhecimento do titular. A leitura subjetiva da teoria da actio nata, que posterga o início do prazo para o momento do pleno conhecimento do dano, é admitida pelo STJ apenas em hipóteses excepcionais, com muita prudência, para não comprometer a segurança jurídica.
No caso da usucapião, o tribunal entendeu que não há essa excepcionalidade: a irregularidade das cercas entre os lotes era passível de constatação desde a sua instalação, e o proprietário, titular do registro, tinha condições de verificar a área e se opor à posse a qualquer tempo.
O julgado esclarece que a propriedade não se perde por desuso nem por prescrição da ação reivindicatória. O que ocorre é o surgimento de um direito novo em favor do possuidor quando preenchidos os requisitos legais: posse contínua, mansa e pacífica, pelo prazo legal, com animus domini e sem contestação.
Como a usucapião é forma originária de aquisição, é irrelevante que o antigo proprietário conhecesse ou não a posse alheia. Na prática, quem tem imóvel deve fiscalizar seus limites, pois a inércia prolongada pode consolidar a aquisição pelo possuidor, e os tribunais avaliam os requisitos caso a caso.
“O termo inicial da prescrição aquisitiva é o do exercício da posse ad usucapionem , não da ciência do titular do imóvel da violação ao seu direito de propriedade, ainda que constatada somente após ação demarcatória, devendo ser afastada a aplicação da teoria da actio nata em seu viés subjetivo.”
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