Promessa de compra e venda sem registro permite embargos de terceiro contra penhora?

O que diz o enunciado

Pela Súmula 621, o promitente comprador que não levou o contrato ao registro de imóveis não pode se valer dos embargos de terceiro para afastar a penhora recaída sobre o imóvel em execução movida contra o promitente vendedor. A lógica é a de que, sem registro, o compromisso não gera direito real oponível a terceiros, e o bem permanece formalmente no patrimônio do devedor.

O registro, nessa perspectiva, é o que dá publicidade ao negócio e o torna eficaz perante credores do vendedor. Sem ele, o comprador tem apenas direito pessoal contra quem lhe prometeu a venda.

Alcance e limites do entendimento

O enunciado trata especificamente da situação do promitente comprador sem registro diante da penhora, e não de outras formas de defesa ou de negócios devidamente registrados. Quando a promessa está inscrita no registro de imóveis, a discussão se coloca em outros termos, pois há direito real oponível a terceiros.

A proteção possessória do compromissário comprador foi objeto de evolução legislativa e jurisprudencial posterior, de modo que os tribunais examinam caso a caso a situação do possuidor, a data do negócio e a boa-fé dos envolvidos antes de aplicar o entendimento.

O que dizem os tribunais

Decisões recentes sobre o tema

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