Contexto do caso
Na origem, uma moradora de Aracaju ajuizou ação de usucapião ordinária alegando ter adquirido o imóvel em 2014, mediante pagamento de R$ 16 mil, comprovado por simples recibo de compra e venda. Sustentou que fixou residência no local e exerceu posse mansa, pacífica e ininterrupta por mais de sete anos até a propositura da demanda, em 2021. O Tribunal de Justiça de Sergipe negou o pedido com fundamento estritamente documental: para a corte local, o recibo, considerado isoladamente, não se enquadraria no conceito de justo título, requisito indispensável da modalidade ordinária de usucapião prevista no art. 1.242 do Código Civil.
A controvérsia devolvida ao STJ era, portanto, puramente jurídica: definir se um documento particular despido de forma pública, sem registro e sem os requisitos formais do contrato de compra e venda imobiliária pode servir de justo título para fins de prescrição aquisitiva. A questão é sensível porque toca o cotidiano fundiário brasileiro, no qual parcela expressiva das transmissões imobiliárias, sobretudo em imóveis de baixo valor, ocorre por instrumentos precários, recibos, contratos de gaveta e cessões informais.
O que o tribunal decidiu
A Terceira Turma, por unanimidade, deu provimento ao recurso especial, em acórdão relatado pela ministra Nancy Andrighi, julgado em 10/3/2026 e publicado no DJEN de 13/3/2026. A tese divulgada no Informativo 882 é direta: o recibo de compra e venda do imóvel basta para o preenchimento do requisito do justo título na usucapião ordinária.
O justo título não é o documento em si mesmo considerado, mas o fundamento do direito: basta que o instrumento revele, em tese, a intenção de transmitir a propriedade, ainda que padeça de defeito que o torne inoperante como modo de aquisição.
O colegiado reafirmou que o essencial na ação de usucapião é a prova da posse qualificada pelo lapso temporal legal. Na modalidade ordinária, exigem-se posse mansa e pacífica por mais de dez anos, justo título e boa-fé (art. 1.242, caput, do CC), com redução para cinco anos na hipótese qualificada do parágrafo único, que pressupõe aquisição onerosa com base em registro posteriormente cancelado, somada a moradia ou investimentos de interesse social e econômico.
Fundamentos
O primeiro pilar do voto é conceitual. A relatora retomou a definição consolidada na Terceira Turma desde 2010, segundo a qual o justo título é o ato ou fato jurídico abstratamente hábil a transferir a propriedade, ainda que concretamente ineficaz:
“Por justo título, para efeito da usucapião ordinária, deve-se compreender o ato ou fato jurídico que, em tese, possa transmitir a propriedade, mas que, por lhe faltar algum requisito formal ou intrínseco (como a venda a non domino), não produz tal efeito jurídico. Tal ato ou fato jurídico, por ser juridicamente aceito pelo ordenamento jurídico, confere ao possuidor, em seu consciente, a legitimidade de direito à posse, como se dono do bem transmitido fosse (cum animo domini).”
O segundo pilar é o argumento de coerência sistemática, talvez o mais elegante do julgado. Exigir que o justo título fosse documento idôneo a transmitir a propriedade tornaria a usucapião ordinária um instituto supérfluo, pois implicaria adquirir por usucapião propriedade que o interessado já teria adquirido pelo próprio título. É precisamente o defeito do título que justifica a existência da modalidade ordinária como via de saneamento.
“É necessário que a previsão legal atinente ao requisito do justo título para a usucapião ordinária seja objeto de interpretação extensiva, de modo a abranger os elementos que, embora ausente a regularidade formal, permitam concluir que houve a intenção de transferência da propriedade.”
Por fim, o voto ancora a interpretação extensiva em vetores constitucionais: a função social da propriedade e o direito fundamental social à moradia. A relatora acrescentou, conforme a notícia oficial do STJ, que a sentença de usucapião tem natureza meramente declaratória, pois o direito de propriedade se consolida com o preenchimento dos requisitos legais, servindo o registro apenas para formalizar situação jurídica preexistente.
Análise crítica
O julgado não rompe com a jurisprudência do STJ, mas leva ao ponto extremo uma trajetória de desformalização do justo título que já dura mais de uma década. A Corte primeiro admitiu a promessa de compra e venda como justo título; depois, no REsp 1.584.447/MS (Terceira Turma, j. 9/3/2021), assentou que a ausência de registro do compromisso de compra e venda não descaracteriza o requisito. Faltava enfrentar o degrau mais baixo da escala de formalidade: o recibo, documento que sequer ostenta a estrutura de um contrato, limitando-se a comprovar pagamento. Ao admiti-lo, a Terceira Turma completa a migração de uma concepção documental para uma concepção causal do justo título, na linha do Enunciado 86 da I Jornada de Direito Civil do CJF, que já preconizava a abrangência de todo ato jurídico abstratamente hábil a transferir a propriedade, independentemente de registro.
Há, contudo, um deslocamento sutil que merece registro. A definição clássica exige que o título seja, em tese, formalmente apto à transferência, ainda que inoperante por vício. O recibo não é, nem em tese, instrumento de transmissão: falta-lhe a forma pública exigida pelo art. 108 do CC para imóveis acima de trinta salários mínimos e falta-lhe o próprio conteúdo negocial típico. O que o STJ faz, na prática, é substituir o teste de aptidão formal abstrata por um teste de comprovação da causa aquisitiva: basta que o documento evidencie a intenção inequívoca de transmitir. É uma mudança de critério, não mera aplicação do critério antigo, e teria sido preferível que o voto a explicitasse. A honestidade metodológica do julgado está em assumir a interpretação extensiva; sua fragilidade está em manter a citação da definição tradicional como se dela decorresse naturalmente o resultado.
A consequência sistêmica é dupla. De um lado, a decisão é funcionalmente correta para a realidade fundiária brasileira: a usucapião ordinária existe exatamente para sanear aquisições defeituosas de quem pagou e possui de boa-fé, e negar esse caminho a quem só dispõe de recibo empurraria milhões de posses consolidadas para a usucapião extraordinária, com prazo maior e sem qualquer prêmio à boa-fé. De outro lado, quanto mais elástico o justo título, mais peso recai sobre os filtros remanescentes: a boa-fé (que deve ser real, apoiada na crença legítima de ter adquirido de quem podia alienar) e a prova robusta da posse qualificada. O recibo quitado prova a causa; não prova, sozinho, nem a boa-fé nem o corpus possessório. Juízes atentos deverão evitar que a flexibilização degenere em porta aberta para simulações e recibos fabricados em fraude a credores ou a coproprietários.
Um limite importante, que o precedente não altera, está no parágrafo único do art. 1.242: o prazo reduzido de cinco anos continua exigindo aquisição onerosa com base em registro posteriormente cancelado. O recibo, por definição não registrado, não destrava a usucapião ordinária qualificada; serve ao caput, com seu prazo de dez anos. A distinção é relevante e tende a ser ignorada na repercussão apressada do julgado.
Impacto prático
O precedente tem aplicação imediata em ações de usucapião judiciais e em procedimentos extrajudiciais (art. 216-A da Lei 6.015/1973), nos quais a discussão sobre a suficiência do título é recorrente perante registradores e corregedorias.
- Advogados podem instruir a usucapião ordinária com recibo de compra e venda, preferencialmente com quitação integral, complementado por prova de posse (contas, IPTU, testemunhas, benfeitorias) e de boa-fé.
- O recibo atende ao caput do art. 1.242 (prazo de dez anos); não habilita o prazo reduzido de cinco anos do parágrafo único, que pressupõe registro cancelado.
- Em contestações, a defesa útil desloca-se do ataque formal ao documento para a impugnação da boa-fé, da autenticidade do recibo e da qualidade da posse (Súmula 7/STJ limita o reexame dessas questões no STJ).
- A usucapião pode ser alegada como matéria de defesa em reivindicatórias e possessórias (Súmula 237/STF), e o recibo passa a ser suporte idôneo também nessa via.
- Para registradores e notários, o julgado tende a reduzir exigências de escritura ou compromisso formal na usucapião extrajudicial ordinária, embora a qualificação registral permaneça autônoma.
- Para concursos: memorizar a tese literal do Informativo 882, o conceito de justo título do REsp 652.449/SP, o Enunciado 86 da I Jornada de Direito Civil e a distinção entre caput e parágrafo único do art. 1.242 do CC.
Conexões jurisprudenciais
O julgado se insere em cadeia coerente de precedentes da própria Terceira Turma. O REsp 652.449/SP (DJe 23/3/2010) fixou o conceito funcional de justo título como fundamento do direito, e não documento em si. O REsp 1.584.447/MS (Terceira Turma, j. 9/3/2021) reconheceu que o compromisso de compra e venda dispensado de registro configura justo título, afastando ainda a interrupção da prescrição aquisitiva por boletim de ocorrência e por ação de imissão na posse extinta sem resolução do mérito. O tema já havia aparecido no Informativo 496 do STJ, que tratou da usucapião pelo promitente comprador de imóvel hipotecado.
No plano sumular, permanecem aplicáveis a Súmula 237 do STF (o usucapião pode ser arguido em defesa) e a Súmula 340 do STF (bens públicos, inclusive dominicais, não se adquirem por usucapião), limite que nenhuma flexibilização do justo título supera. No plano doutrinário e consultivo, o Enunciado 86 da I Jornada de Direito Civil do CJF antecipou a orientação agora sufragada, e a tese integra a linha da edição 133 da Jurisprudência em Teses do STJ, dedicada ao direito das coisas.