Imóvel consolidado e registrado antes da quebra escapa da ineficácia automática do art. 129, VII, da Lei de Falências

Contexto do caso

Poucos dispositivos da Lei n. 11.101/2005 concentram tanta litigiosidade quanto o art. 129, que enumera os atos do devedor ineficazes perante a massa falida independentemente do conhecimento do terceiro sobre a crise ou da intenção de fraudar credores, a chamada ineficácia objetiva. Fora desse rol, os atos lesivos só caem pela ação revocatória do art. 130, que exige prova de conluio fraudulento e efetivo prejuízo. Enquadrar o negócio em uma ou outra trilha decide, muitas vezes, a sorte do patrimônio arrecadado.

No caso levado à Quarta Turma, empresa integrante de grupo econômico ofereceu imóvel em alienação fiduciária a instituição financeira. Sobrevindo o inadimplemento, o credor consolidou a propriedade em seu nome, com registro imobiliário datado de 23/6/2014. Pouco mais de um ano depois, em 13/7/2015, a recuperação judicial foi convolada em falência. A massa ajuizou ação declaratória de ineficácia para reaver o bem, sustentando que a constituição da garantia e a consolidação da propriedade ocorreram dentro do termo legal da falência, o "período suspeito", e seriam objetivamente ineficazes à luz dos incisos III e VII do art. 129.

A peculiaridade está na convolação: como o termo legal pode retroagir até 90 dias contados do pedido de recuperação judicial (art. 99, II, da LREF), a janela de suspeição, nas falências derivadas de recuperações frustradas, alcança atos praticados anos antes da quebra. Daí a questão: o registro lavrado antes da decretação, mas dentro do termo legal, é automaticamente ineficaz perante a massa?

O que o tribunal decidiu

A Quarta Turma, por maioria, em julgamento de 9/6/2026 no AgInt no AREsp 2.185.324/GO, respondeu negativamente. Vencido o relator originário, Ministro Luís Carlos Gambogi (Desembargador convocado do TJMG), prevaleceu o voto do Ministro Raul Araújo, designado relator para o acórdão, que deu provimento ao agravo interno da instituição financeira.

Na prática, a Turma afastou a declaração automática de ineficácia e determinou o retorno dos autos à origem para verificação de eventual conluio fraudulento, deslocando a controvérsia da ineficácia objetiva (art. 129) para a revocatória subjetiva (art. 130). Quanto ao inciso III, o colegiado reputou impossível a declaração de ineficácia sem análise concreta das circunstâncias e da anterioridade da dívida garantida.

Fundamentos

O ponto de partida do voto vencedor é a literalidade do inciso VII do art. 129: são ineficazes "os registros de direitos reais e de transferência de propriedade entre vivos [...] realizados após a decretação da falência, salvo se tiver havido prenotação anterior". O elemento temporal do tipo não é o termo legal, reservado pelo legislador aos incisos I, II e III, mas a própria decretação da quebra. Cada inciso carrega marco cronológico próprio; e, por seu caráter excepcional e sancionatório, as hipóteses de ineficácia objetiva não comportam interpretação ampliativa.

“O art. 129, VII, da Lei 11.101/2005 estabelece ineficácia objetiva apenas para os registros de direitos reais e de transferência de propriedade entre vivos realizados após a decretação da falência, não abrangendo atos registrados dentro do termo legal da falência. [...] Ausente registro posterior à decretação da falência, a invalidação de atos praticados antes da quebra demanda a comprovação de conluio fraudulento.”

O acórdão apoia-se em precedente da Terceira Turma sobre a mesma equação: nos registros de direitos reais e de transferência de propriedade entre vivos, o ato ineficaz é o registro realizado após a decretação da falência, e não o praticado dentro do termo legal (REsp 1.597.084/SC, rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, j. 1º/12/2020). A própria Quarta Turma já perfilhara essa orientação no AREsp 2.769.286/GO. Como a consolidação e o registro antecederam a convolação em falência, não há subsunção ao inciso VII.

Quanto ao inciso III, constituição de direito real de garantia, dentro do termo legal, para dívida contraída anteriormente, a ineficácia pressupõe verificação concreta das circunstâncias do negócio e da anterioridade da dívida, exame que as instâncias ordinárias não realizaram. Remanesce à massa a via do art. 130: revocatória fundada em conluio fraudulento e efetivo prejuízo, no prazo de três anos da decretação (art. 132).

Análise crítica

O julgado não inova: confirma e consolida. A leitura restritiva do inciso VII vem de longe, sob a lei anterior, a mesma Quarta Turma já interpretava o art. 52, VII, do Decreto-Lei 7.661/1945 no sentido de que somente as transcrições posteriores à quebra são objetivamente ineficazes (REsp 806.044/RS, rel. Min. Luis Felipe Salomão, j. 6/4/2010). Com a adesão da Terceira Turma em 2020 e agora da Quarta em dois julgados sucessivos, a Segunda Seção está materialmente pacificada, ainda que sem precedente qualificado formal, continuidade interpretativa de mais de quinze anos, atravessando dois regimes legais.

O placar por maioria revela, contudo, que a solução não é axiologicamente indiscutível. Nas falências por convolação, o termo legal ancorado no pedido recuperacional retroage a momento muito anterior à quebra, aqui, a consolidação ocorreu treze meses antes da sentença de falência e ainda assim dentro do termo legal. A corrente vencida enxerga nessa janela alargada o espaço em que o devedor em crise blinda ativos em favor de credores próximos, sobretudo em operações intragrupo. A vencedora responde com dois argumentos de peso: a taxatividade das hipóteses de ineficácia objetiva, que são sanção legal e não cláusula geral; e a segurança do tráfico imobiliário, pois estender o inciso VII ao termo legal tornaria precária toda aquisição registrada nos meses ou anos anteriores a qualquer falência, encarecendo o crédito com garantia real.

Há, porém, um ponto genuinamente em aberto, preservado com cuidado cirúrgico: o enquadramento da alienação fiduciária no inciso III. A propriedade fiduciária não é, tecnicamente, "direito real de garantia" do rol do art. 1.419 do Código Civil, mas propriedade resolúvel com escopo de garantia (art. 1.361 do CC; arts. 22 a 26 da Lei 9.514/1997), e a consolidação não é ato de disposição do devedor, e sim efeito do inadimplemento sobre propriedade que já pertencia resoluvelmente ao credor desde o registro do contrato. Ao exigir "análise concreta das circunstâncias e da eventual dívida anteriormente contraída", a Turma não fechou a porta: demonstrado que a garantia foi constituída no termo legal para assegurar dívida preexistente, hipótese funcional do inciso III, a discussão sobre a ineficácia objetiva da constituição (não da consolidação) pode renascer na origem. O silêncio sobre essa qualificação dogmática é a fragilidade mais visível do precedente.

Impacto prático

A decisão redistribui ônus processuais e redesenha estratégias de credores garantidos, administradores judiciais e massas falidas.

• Credores fiduciários: o registro tempestivo é o escudo decisivo. Consolidação averbada antes da sentença de quebra não cai por simples invocação do art. 129, VII, a massa terá de provar conluio fraudulento. Prenotação anterior à decretação protege até registros concluídos depois dela.
• Administradores judiciais e massas: contra alienações e garantias registradas no período suspeito, mas antes da quebra, a via é a revocatória do art. 130 (consilium fraudis e prejuízo efetivo), no prazo de 3 anos da decretação (art. 132), não a declaratória de ineficácia.
• Na petição, distinguir os marcos temporais dos incisos: I a III, termo legal; IV e V, biênio anterior à quebra; VII, decretação da falência. Confundi-los custa a improcedência.
• Em operações intragrupo, atacar a constituição da garantia (possível inciso III, se a dívida era preexistente), não a consolidação, mero desdobramento da propriedade resolúvel já registrada.
• Instituições financeiras: garantias fiduciárias de empresas em crise permanecem válidas se registradas antes da quebra, mas convém documentar a contemporaneidade entre garantia e desembolso (dívida nova, não anterior) para blindagem contra a revocatória.
• Concursos: fixar o par ineficácia objetiva (art. 129, independe de fraude) versus revogabilidade subjetiva (art. 130, conluio e prejuízo) e o marco do inciso VII, registro posterior à decretação.

Conexões jurisprudenciais

O precedente dialoga com uma linha jurisprudencial que atravessa os dois regimes falimentares e com julgados que demarcam, por contraste, o alcance da ineficácia objetiva.

• REsp 1.597.084/SC (Terceira Turma, rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, j. 1º/12/2020): leading case sob a Lei 11.101/2005, o ato ineficaz do inciso VII é o registro posterior à decretação; devolveu à origem a apuração de fraude.
• AREsp 2.769.286/GO (Quarta Turma): primeira adesão da Turma à orientação da Terceira, citado pelo próprio Informativo 894.
• REsp 806.044/RS (Quarta Turma, rel. Min. Luis Felipe Salomão, j. 6/4/2010): antecedente sob o DL 7.661/1945, alienação no termo legal, antes da quebra, não se subsume ao art. 52, VII; a ineficácia depende de prova de fraude (art. 53).
• AgInt no AREsp 901.010/SC (Quarta Turma, j. 23/8/2016): contraponto, mantida, via Súmula 7/STJ, a ineficácia quando o ato se subsumia às hipóteses legais e a fraude fora reconhecida na origem.
• Informativo STJ 726 (2022): na autofalência sem protestos, o termo legal é fixado em até 90 dias antes da distribuição do pedido (art. 99, II), indicado como "saiba mais" pelo próprio Informativo 894.
• Informativos STJ 60, 447 e 456: registros históricos sobre alienação, venda de estoque e revocatória no termo legal.

Não há súmula nem tema repetitivo sobre o marco temporal do art. 129, VII. Com a convergência entre Terceira e Quarta Turmas, eventual afetação qualificada apenas formalizaria orientação já uniforme, mas ajudaria a estancar, nas instâncias ordinárias, a recorrente confusão entre termo legal e decretação.