Quem perde a terra perde o contrato: STJ nega sub-rogação e extingue arrendamento rural após derrota do arrendador em reivindicatória

Contexto do caso

O litígio nasce de um choque frontal entre a segurança do produtor rural que explora terra alheia e a força erga omnes do direito de propriedade. Um arrendatário celebrou contratos de arrendamento sobre imóveis em Mato Grosso quando as matrículas não continham averbação de litígio. Os arrendadores, porém, respondiam a ação reivindicatória, na qual terceiro obteve o reconhecimento judicial do domínio sobre diversas áreas, entre elas as arrendadas. Em execução provisória da sentença reivindicatória, o vencedor obteve liminar de imissão na posse, cumprida em 18/2/2021, enquanto o arrendatário ainda cultivava a terra.

Surpreendido pela imissão, o arrendatário ajuizou, em 17/10/2021, ação de interdito proibitório contra o novo proprietário. Sustentou sua condição de terceiro de boa-fé, invocou a sub-rogação do adquirente nos direitos e obrigações dos contratos agrários (art. 92, § 5º, da Lei 4.504/1964), negou a possibilidade de extinção automática do vínculo sem ação própria de rescisão ou despejo e reivindicou o direito de preferência à renovação. Sentença de improcedência e apelação desprovida pelo Tribunal de Justiça de Mato Grosso levaram a controvérsia ao STJ por recursos especiais de ambas as partes, o do réu limitado aos honorários advocatícios.

O que o tribunal decidiu

A Terceira Turma, por unanimidade, acompanhou o voto da Ministra Nancy Andrighi e negou provimento a ambos os recursos (REsp 2.187.412/MT, julgado em 10/2/2026, DJEN de 13/2/2026, divulgado no Informativo 879). Ficou assentado que a perda da propriedade do imóvel rural pelo arrendador, quando decorrente de decisão judicial que reconhece o domínio de terceiro, extingue o contrato de arrendamento e impede que o arrendatário permaneça na posse até o termo contratual.

Como consequências diretas, a Turma afastou o direito de preferência à renovação (art. 95, IV, do Estatuto da Terra), que pressupõe contrato existente e válido, e dispensou o ajuizamento de ação autônoma de rescisão ou de despejo pelo novo proprietário, cuja imissão na posse pode ser efetivada na própria execução da reivindicatória. Quanto aos honorários, admitiu-se a retificação de ofício do valor exorbitante.

Fundamentos

O primeiro pilar do voto é a delimitação teleológica do art. 92, § 5º, do Estatuto da Terra. O dispositivo, expressão do dirigismo contratual agrário, garante a estabilidade das relações no campo e a função social da propriedade ao impor ao adquirente a continuidade dos contratos de arrendamento e parceria. Mas a relatora identificou o pressuposto lógico da norma: ela opera nas transmissões derivadas, em que o adquirente sucede o alienante por ato de vontade (alienação) ou aceita gravame sobre a coisa (ônus real). Quem vence uma reivindicatória não sucede o arrendador em coisa alguma; obtém do Judiciário o reconhecimento de um domínio que o arrendador não tinha.

O segundo pilar é normativo e direto: o regulamento do Estatuto da Terra prevê expressamente a hipótese extintiva.

“Art. 26. O arrendamento se extingue: [...] VIII - Pela perda do imóvel rural.”

O terceiro fundamento traduz o núcleo da ratio decidendi:

“Obrigar o novo proprietário do imóvel, em caso de reconhecimento da propriedade pela via judicial, à sub-rogação nos direitos e obrigações decorrentes do contrato de arrendamento rural mantido entre o arrendatário e o antigo proprietário implicaria, para aquele, a imposição de um encargo com o qual não consentiu.”

No plano processual, a relatora extraiu a consequência da extinção de pleno direito:

“Não cabe exigir que o espólio tenha de ajuizar ação autônoma de rescisão contratual ou de despejo para que possa ser imitido na posse da área, uma vez que o contrato de arrendamento se extinguiu com a perda da propriedade pelos arrendadores.”

Análise crítica

O acórdão resolve, com técnica apurada, uma colisão entre dois vetores que o próprio STJ costuma prestigiar. De um lado, a jurisprudência da Corte trata as normas do Estatuto da Terra como cogentes e marcadamente protetivas do homem do campo, a ponto de invalidar cláusulas que as contrariem (o REsp 1.277.085/AL, Terceira Turma, j. 27/9/2016, é exemplar ao impor a renovação automática do arrendamento na ausência de notificação semestral, contra o texto do contrato). De outro, o direito de propriedade, oponível erga omnes, não pode ser esvaziado por vínculo obrigacional do qual o titular jamais participou. A Turma escolheu o segundo vetor, e a escolha é dogmaticamente correta: a sub-rogação legal do art. 92, § 5º, é exceção à relatividade dos contratos, e exceções não comportam interpretação extensiva a hipóteses estruturalmente diversas.

A diferença estrutural está no modo de aquisição. Na alienação, há cadeia dominial: o adquirente recebe a coisa do arrendador e é razoável que a receba com os vínculos que este constituiu, na lógica do brocardo segundo o qual a venda não rompe a locação, que o art. 92, § 5º, transplanta para o campo com intensidade até maior que a do art. 8º da Lei 8.245/1991, pois dispensa cláusula de vigência averbada. Na reivindicatória, ao contrário, a sentença revela que o domínio nunca esteve com o arrendador: quem cedeu uso e gozo cedeu o que não podia ceder (nemo plus iuris ad alium transferre potest quam ipse habet). O contrato de arrendamento, para o verdadeiro proprietário, é res inter alios acta. Vincular o reivindicante vitorioso ao pacto celebrado a non domino seria premiar a eficácia externa de um contrato justamente contra aquele que o contrato lesou.

Dois pontos, porém, merecem nota crítica. Primeiro, a leitura do art. 26, VIII, do Decreto 59.566/1966. A expressão perda do imóvel rural evoca, em primeira leitura, o perecimento material da coisa; o STJ a interpretou como abrangente da perda jurídica do domínio pelo arrendador, ampliação hermenêutica defensável, mas que convém explicitar como construção jurisprudencial, e não como decorrência literal do texto. Segundo, a posição do arrendatário de boa-fé. As matrículas nada indicavam quando os contratos foram firmados, e ainda assim o risco da evicção do arrendador foi integralmente alocado ao arrendatário, que perde a terra, a safra projetada e a preferência, restando-lhe ação indenizatória contra o ex-arrendador, de solvência incerta. O resultado é sistemicamente coerente (a posse derivada de quem sucumbiu na reivindicatória não é oponível ao vencedor), mas envia recado severo ao mercado agrário: diligência registral e garantias contra a perda do imóvel deixaram de ser cautelas acessórias e viraram condição de sobrevivência do investimento.

O precedente ganha densidade quando lido ao lado do AREsp 2.806.138/TO, decidido pela Quarta Turma um dia antes: ali se afirmou que, mesmo quando a sub-rogação do art. 92, § 5º, incide, ela não é absoluta, cabendo ao adquirente denunciar o contrato agrário com as formalidades legais. As duas Turmas de direito privado convergem para uma releitura contida do estatuto protetivo: a tutela do arrendatário opera dentro da cadeia negocial, não contra titularidades que lhe são externas. É um movimento de contenção do dirigismo agrário em favor da segurança dominial, com repercussão previsível nos litígios fundiários da fronteira agrícola do Centro-Oeste.

Impacto prático

• Para o arrendatário e seu advogado: antes de assinar, examinar matrícula e distribuidores judiciais; a ausência de averbação não imuniza contra reivindicatória em curso, e a due diligence dominial passa a ser essencial.
• Negociar cláusulas de garantia contra a perda do imóvel (responsabilidade do arrendador por evicção, multa reforçada, garantias reais ou fidejussórias), pois a única via do arrendatário desalojado é indenizatória contra o ex-arrendador.
• Para o proprietário que vence reivindicatória: a imissão na posse alcança o arrendatário do vencido na própria execução, sem necessidade de ação de despejo ou rescisão; o interdito possessório do arrendatário tende à improcedência.
• O direito de preferência à renovação (art. 95, IV, do Estatuto da Terra) não socorre o arrendatário se o contrato já se extinguiu pela perda da propriedade: preferência pressupõe contrato existente e válido.
• Distinguir sempre: alienação e ônus real geram sub-rogação (art. 92, § 5º); perda judicial do domínio gera extinção (art. 26, VIII, do Decreto 59.566/1966). Em arrematação e alienação judicial, a Quarta Turma admite sub-rogação, mas com faculdade de denúncia pelo adquirente.
• Para concursos (magistratura, MP, procuradorias e carreiras com direito agrário): tema fortemente cobrado por distinção conceitual; memorizar a tese literal, o par normativo art. 92, § 5º, versus art. 26, VIII, e a dispensa de ação autônoma de despejo.

Conexões jurisprudenciais

O julgado dialoga diretamente com o AREsp 2.806.138/TO (Rel. Min. Raul Araújo, Quarta Turma, j. 9/2/2026), que negou proteção a subarrendatários após alienação judicial do imóvel e afirmou a prerrogativa de denúncia do contrato agrário pelo adquirente, e com o AREsp 2.564.359/SP (Rel. Min. Raul Araújo, Quarta Turma, j. 9/2/2026), que reconheceu ao arrematante os frutos do imóvel desde o auto de arrematação com base no mesmo art. 92, § 5º. No polo protetivo, o contraste é com o REsp 1.277.085/AL (Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, j. 27/9/2016), que tratou as regras de renovação do arrendamento como normas cogentes inderrogáveis pela vontade das partes.

Nos informativos, a linha evolutiva é nítida: o Informativo 618 do STJ registrou que o falecimento do parceiro outorgante não extingue a parceria agrícola, com sub-rogação dos sucessores (transmissão dentro da cadeia sucessória); o Informativo 649 dispensou a outorga conjugal para o arrendamento; e o Informativo 583 negou o direito de preferência do Estatuto da Terra à empresa rural de grande porte, restringindo o alcance subjetivo da proteção. O REsp 2.187.412/MT soma-se a essa segunda vertente, restritiva, agora pelo ângulo objetivo: a proteção contratual agrária cede quando confrontada com titularidade dominial reconhecida judicialmente. Não há súmula do STJ específica sobre arrendamento rural aplicável à hipótese, o que reforça o valor orientador deste precedente.