Contexto do caso
Poucos temas de direito imobiliário geraram tanta litigiosidade na última década quanto a oferta de apartamentos para estadias curtas por plataformas como Airbnb e Booking. A pergunta é simples de enunciar e difícil de responder: em condomínio cuja convenção prevê destinação residencial, mas silencia sobre a atividade, o proprietário pode explorar a unidade em locações de curtíssima duração? A resposta coloca em rota de colisão as faculdades do condômino de usar, fruir e livremente dispor da unidade (arts. 1.228 e 1.335, I, do Código Civil) e a força normativa da convenção condominial, eficaz entre os condôminos ainda que sem registro (Súmula 260 do STJ).
O STJ enfrentou o problema em dois precedentes de turma em 2021. No REsp 1.819.075-RS (Quarta Turma, j. 20/04/2021), prevaleceu o voto do Ministro Raul Araújo: a exploração de unidades por plataformas digitais configura contrato atípico de hospedagem, que não se confunde com a locação por temporada do art. 48 da Lei 8.245/1991 nem com a hospedagem da Lei 11.771/2008, e pode ser obstada em condomínio de destinação exclusivamente residencial, ressalvada a autorização assemblear por dois terços. Meses depois, no REsp 1.884.483-PR (Terceira Turma, j. 23/11/2021), o Tribunal validou deliberação que proibiu locações por prazo inferior a noventa dias.
A aparente convergência escondia fissura profunda, exposta em 7 de maio de 2026: no REsp 2.121.055-MG, relatado pela Ministra Nancy Andrighi, a Segunda Seção decidiu por apertados 5 votos a 4 que a exploração reiterada de estadias curtas descaracteriza a destinação residencial e depende de previsão na convenção, cuja alteração exige dois terços dos condôminos (art. 1.351 do CC). A divergência, aberta pelo Ministro Antonio Carlos Ferreira e acompanhada pelos Ministros Humberto Martins, Ricardo Villas Bôas Cueva e Luis Carlos Gambogi, sustentava que restrições ao direito de propriedade não se presumem e reclamam proibição expressa. Foi nesse cenário de maioria mínima, e sem eficácia vinculante, que a Seção afetou os REsp 2.272.537-SC e 2.272.536-SP. No recurso paulista, o condomínio impugna acórdão do TJSP que entendera que a locação via plataforma não descaracteriza, por si só, o uso residencial, exigindo cláusula proibitiva expressa.
O que o tribunal decidiu
Em julgamento de 26 de maio de 2026, com acórdãos publicados no DJEN de 1º de junho e divulgação no Informativo 891, a Segunda Seção acolheu a proposta de afetação, cadastrada como Tema 1.443, delimitando a controvérsia: definir se a cláusula de destinação residencial prevista em convenção de condomínio é suficiente para impedir a locação de unidades autônomas por curto período, por meio de plataformas digitais, independentemente de proibição expressa.
O colegiado determinou, com base no art. 1.037, II, do CPC, a suspensão de todos os processos pendentes, individuais ou coletivos, que tramitem no território nacional sobre a mesma questão. O relator ainda rejeitou pedido de distinção da parte recorrida: a controvérsia não se limita a pedidos indenizatórios, pois desde a origem se discute a possibilidade de o condomínio impedir estadias temporárias intermediadas por plataformas. O sobrestamento apanha, na prática, ações sobre validade de restrições convencionais e assembleares, multas, bloqueio de hóspedes e pretensões indenizatórias correlatas.
A afetação converte em futura tese vinculante (art. 927, III, do CPC) aquilo que, no REsp 2.121.055-MG, havia sido decidido por maioria mínima de 5 a 4 e sem efeito obrigatório para juízes e tribunais.
Fundamentos
A decisão de afetação apoia-se nos pressupostos do art. 1.036 do CPC: multiplicidade de recursos com idêntica questão de direito e risco à isonomia e à segurança jurídica. O relator registrou que a controvérsia ultrapassa o interesse das partes e ostenta relevância social, econômica e jurídica, com soluções díspares nos tribunais estaduais, como o próprio acórdão do TJSP recorrido, contrário à orientação firmada semanas antes.
“É salutar, pois, que se busque, desde logo, uma solução uniformizadora, concentrada e vinculante.”
No plano material, o pano de fundo é a orientação uniformizada em maio de 2026, apoiada na tríade normativa do condomínio edilício: o ato de instituição declara o fim a que as unidades se destinam (art. 1.332, III, do CC), o condômino deve dar às suas partes a mesma destinação da edificação e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, à salubridade e à segurança dos possuidores (art. 1.336, IV), e a alteração da convenção exige dois terços dos votos (art. 1.351).
“A utilização do imóvel em contratos atípicos de curta estadia, em que haja reiterada exploração econômica ou profissionalização do serviço, descaracteriza a sua destinação residencial, devendo haver previsão na convenção do condomínio, aprovada por dois terços dos condôminos.”
Completa o arcabouço a qualificação contratual consolidada desde 2021: a estadia intermediada por aplicativo não é locação por temporada nem hospedagem da Lei 11.771/2008, mas contrato atípico. Para a Ministra Nancy Andrighi, o meio de disponibilização do imóvel não caracteriza a natureza jurídica do negócio: importa a substância da atividade, não a plataforma.
Análise crítica
O movimento processual é o dado mais eloquente deste julgado. A Seção poderia ter se contentado com a uniformização obtida no REsp 2.121.055-MG; preferiu, em menos de três semanas, elevar a questão ao rito repetitivo. Há duas leituras complementares. A institucional: um placar de 5 a 4 é frágil demais para pacificar um mercado bilionário, e acórdão de Seção fora do rito qualificado não obriga as instâncias ordinárias nem autoriza a aplicação padronizada dos arts. 932, 1.030 e 1.040 do CPC. A estratégica: a suspensão nacional estanca a produção de acórdãos divergentes nas instâncias ordinárias enquanto a tese não vem. O STJ reconheceu, em suma, que decidir o mérito não bastou; era preciso vincular.
A formulação da questão afetada merece atenção cirúrgica. Perguntar se a cláusula de destinação residencial é suficiente, independentemente de proibição expressa, é discutir a regra de calibração entre liberdade e restrição no silêncio da convenção. A corrente vencedora em maio parte da premissa de que o uso não residencial é excepcional e depende de autorização qualificada; a divergência, da premissa inversa: restrições às faculdades dominiais não se presumem, sob pena de a maioria condominial redefinir, por via interpretativa, o conteúdo econômico da propriedade de quem adquiriu o imóvel sob outra expectativa. O repetitivo obrigará o Tribunal a assumir abertamente uma dessas premissas hermenêuticas, e o placar apertado indica que nenhuma é trivial.
Há lacunas que a tese precisará fechar, sob pena de apenas deslocar a litigiosidade para a fase de distinção: o que é curto período (o parâmetro dos noventa dias do art. 48 da Lei 8.245/1991 é empréstimo útil, mas não incontornável); se a vedação alcança quem loca esporadicamente, sem a reiterada exploração econômica ou profissionalização referida no precedente de maio, critério fluido que convida ao casuísmo; e o regime de contratos e reservas em curso, com eventual modulação de efeitos, diante das milhares de unidades adquiridas na planta justamente para renda de curta estadia.
O contexto legislativo adiciona complexidade: o projeto de reforma do Código Civil (PL 4/2025) contém, segundo a cobertura especializada, previsão condicionando a hospedagem atípica em condomínios residenciais à autorização expressa. Se aprovado, o repetitivo pode nascer com prazo de validade; se não, será por anos a régua nacional. A relatoria de Raul Araújo, autor do voto condutor de 2021 e integrante da maioria de maio, sinaliza continuidade da linha restritiva, mas a margem mínima do último julgamento mantém o desfecho em aberto.
Impacto prático
- Advogados devem verificar a incidência da suspensão nacional e requerer o sobrestamento ou demonstrar distinção (art. 1.037, §§ 8º a 13, do CPC); o relator já rejeitou distinção fundada no caráter meramente indenizatório do pedido.
- Atos urgentes seguem possíveis durante o sobrestamento (art. 314 do CPC), ponto decisivo para multas em acumulação, bloqueios de hóspedes e travas de reservas em curso.
- Condomínios ganham incentivo para disciplinar a matéria pela via própria: cláusula expressa na convenção, aprovada por dois terços (art. 1.351 do CC), proibindo ou autorizando a atividade, reduz a dependência do resultado do repetitivo.
- Investidores de short stay devem auditar convenção, regimento interno e atas antes de adquirir unidades para renda; a premissa de que o que não é proibido é permitido está, no mínimo, suspensa junto com os processos.
- Plataformas e administradoras devem mapear anúncios em condomínios de destinação exclusivamente residencial, pelo risco de cancelamentos em massa conforme o teor da futura tese.
- Para concursos: memorizar a cadeia evolutiva (Informativos 693, 720, 889 e 891), a natureza de contrato atípico (nem art. 48 da Lei 8.245/1991, nem Lei 11.771/2008), os arts. 1.332, III, 1.336, IV, e 1.351 do CC e o número do Tema 1.443.
Conexões jurisprudenciais
O Tema 1.443 fecha uma linha evolutiva bem demarcada. REsp 1.819.075-RS (Quarta Turma, rel. p/ acórdão Min. Raul Araújo, j. 20/04/2021, Informativo 693): hospedagem atípica por plataformas pode ser impedida em condomínio residencial, ressalvada autorização assemblear por dois terços. REsp 1.884.483-PR (Terceira Turma, rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, j. 23/11/2021, Informativo 720): é válida a deliberação, com quórum qualificado, que proíbe locações por prazo inferior a noventa dias. REsp 2.121.055-MG (Segunda Seção, rel. Min. Nancy Andrighi, j. 07/05/2026, por 5 a 4, Informativo 889): a exploração reiterada ou profissionalizada de contratos atípicos de curta estadia descaracteriza a destinação residencial e depende de previsão na convenção aprovada por dois terços.
Na base da JurisprudênciaIA, a orientação restritiva já vinha sendo replicada: agravo em recurso especial (registro 2025/0402567-1, j. 25/05/2026) manteve a validade de restrição condominial a locações via plataformas, com incidência das Súmulas 5, 7 e 83 do STJ; agravo interno em agravo em recurso especial (registro 2024/0005636-1, j. 04/05/2026) confirmou deliberação que vedou locações inferiores a noventa dias. Completa o quadro a Súmula 260 do STJ, sobre a eficácia da convenção não registrada. Até o julgamento do Tema 1.443, esse conjunto é o mapa do estado da arte; depois, haverá uma única bússola, de observância obrigatória.