Contexto do caso
A alienação fiduciária de bem imóvel, criada pela Lei 9.514/1997, tornou-se a garantia dominante do crédito imobiliário brasileiro justamente por oferecer ao credor um caminho de recuperação extrajudicial célere: constituído o devedor em mora e consolidada a propriedade em nome do fiduciário, o imóvel vai a leilão, e a devolução de valores ao devedor segue a mecânica dos arts. 26 e 27 da lei especial. Ocorre que o art. 23 da Lei 9.514/97 é explícito: a propriedade fiduciária somente se constitui mediante registro do contrato no cartório de registro de imóveis. Na prática do mercado, sobretudo em loteamentos e vendas diretas por incorporadoras fora do sistema financeiro, é comum que o instrumento particular com pacto adjeto de alienação fiduciária jamais seja levado ao fólio real, seja por economia de custos, seja por desídia do vendedor, a quem normalmente incumbe a providência.
Quando esse contrato não registrado é rescindido por inadimplemento do comprador, abre-se a disputa sobre o regime restitutório. Se incide a Lei 9.514/97, o desfazimento passa pelo procedimento de consolidação e leilão, com restituição eventual e diferida ao devedor. Se incide o Código de Defesa do Consumidor, aplica-se a lógica da Súmula 543 do STJ: restituição imediata das parcelas pagas, integral ou com retenção parcial. A Segunda Seção já havia resolvido metade do problema no Tema 1.095, mas apenas para o contrato devidamente registrado. A hipótese do contrato sem registro ficou descoberta, e as Turmas de direito privado passaram a decidir em sentidos opostos.
O que o tribunal decidiu
A Segunda Seção acolheu a proposta da Ministra Nancy Andrighi e afetou ao rito dos recursos repetitivos (art. 1.036 e seguintes do CPC) os Recursos Especiais 2.228.137-SP, 2.226.954-SP e 2.234.349-GO, cadastrando a controvérsia como Tema 1.420. A questão submetida a julgamento foi delimitada nos seguintes termos:
“Definir se, em contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária não levado a registro, devem ser aplicadas à hipótese de rescisão do pacto as disposições da Lei nº 9.514/97 ou do Código de Defesa do Consumidor.”
O colegiado determinou ainda a suspensão de todos os processos pendentes que versem sobre a mesma matéria e nos quais já tenha havido interposição de recurso especial ou de agravo em recurso especial, tanto na segunda instância quanto no próprio STJ. O acórdão de afetação do recurso líder foi publicado em 26 de março de 2026.
Fundamentos
Ao propor a afetação, a relatora apontou os três requisitos clássicos do rito: multiplicidade de recursos sobre a questão, relevância econômica, social e jurídica da matéria e, sobretudo, ausência de uniformidade nos colegiados de direito privado, com julgados recentes em sentidos antagônicos. A Ministra Nancy Andrighi recordou expressamente o precedente vinculante que resolveu a hipótese simétrica:
“Em contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária devidamente registrado em cartório, a resolução do pacto, na hipótese de inadimplemento do devedor, devidamente constituído em mora, deverá observar a forma prevista na Lei no 9.514/97, por se tratar de legislação específica, afastando-se, por conseguinte, a aplicação do Código de Defesa do Consumidor.”
A tese do Tema 1.095 contém dois qualificativos que agora se tornam o centro do debate: o contrato deve estar "devidamente registrado" e o devedor "devidamente constituído em mora". Retirado o registro, parte da jurisprudência conclui que não há propriedade fiduciária constituída, restando relação meramente obrigacional regida pelo CDC e pela Súmula 543:
“Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.”
Análise crítica
O Tema 1.420 é o desdobramento inevitável de uma tese que nasceu com condicionantes. Ao julgar o Tema 1.095, a Segunda Seção blindou o procedimento da Lei 9.514/97 contra a incidência do CDC, mas o fez ancorada no pressuposto de que a garantia real existia, porque registrada. O problema dogmático subjacente é rigorosamente clássico: no direito brasileiro, o registro imobiliário é constitutivo do direito real (art. 1.227 do Código Civil e art. 23 da Lei 9.514/97). Sem registro, não há propriedade fiduciária; há apenas um contrato com promessa de garantia. Daí a primeira corrente, capitaneada pela Terceira Turma, extrair a consequência aparentemente óbvia: se a garantia nunca se constituiu, o credor não pode invocar o procedimento de consolidação e leilão que pressupõe exatamente essa garantia, e a rescisão volta ao regime comum do contrato de consumo, com devolução imediata das parcelas na forma da Súmula 543. Foi o que decidiu a própria relatora no REsp 2.020.649/GO (Terceira Turma, j. 13/03/2023).
A segunda corrente, visível na Quarta Turma (AgInt no AREsp 2.142.821/GO, j. 03/06/2024), responde com um argumento de eficácia relativa: o registro constitui o direito real perante terceiros, mas entre os contratantes o pacto fiduciário é válido e vinculante desde a assinatura. Quem assinou contrato com cláusula de alienação fiduciária não poderia, ao inadimplir, invocar a própria ausência de registro para migrar a um regime restitutório mais favorável. Essa leitura mobiliza a boa-fé objetiva e a vedação ao comportamento contraditório, e tem apelo prático evidente: evita que o inadimplemento se torne negócio vantajoso para o devedor.
O verdadeiro dilema do Tema 1.420 não é escolher entre dois diplomas, mas decidir se a eficácia obrigacional inter partes de um pacto de garantia pode emprestar ao credor um procedimento expropriatório que a lei condiciona à constituição do direito real. Admitir que sim esvazia a função constitutiva do registro; negar sempre pode premiar o adquirente que se aproveita da omissão que, muitas vezes, também o beneficiou com preço menor.
A meu ver, nenhuma das soluções binárias é inteiramente satisfatória, e o material já produzido pelo próprio STJ sugere um critério intermediário: a imputabilidade da omissão registral. No caso noticiado pelo tribunal em janeiro de 2025 (REsp 2.135.500, Terceira Turma), a vendedora deixou deliberadamente de registrar o contrato por dois anos e só o fez depois de ajuizada a ação de rescisão pelo comprador; o STJ negou-lhe a via extrajudicial, mantendo a relação no plano do direito pessoal. Esse dado revela que a hipótese típica do Tema 1.420 não é a do devedor malicioso, mas a do credor que estrutura seu negócio à margem do registro, capta os benefícios econômicos dessa informalidade e pretende, na crise do contrato, os bônus do regime formal que desprezou. Se a tese vier a admitir a Lei 9.514/97 sem registro, será indispensável ao menos modular a exigência de mora regularmente constituída e o momento do registro; se prevalecer o CDC, restará ao mercado a resposta óbvia e desejável: registrar. Vale notar, como sinal prognóstico e não como certeza, que a relatora do repetitivo é autora do precedente pró-CDC da Terceira Turma. Há ainda uma camada que a tese precisará tangenciar: nos loteamentos, o regime do distrato foi parcialmente legalizado pela Lei 13.786/2018, que introduziu balizas próprias de retenção na Lei 6.766/79, e a interação entre esses tetos legais e a Súmula 543 permanecerá relevante qualquer que seja o resultado.
Impacto prático
Enquanto o mérito não é julgado, a afetação já produz efeitos imediatos e exige providências de todos os atores do mercado imobiliário e do contencioso.
- Suspensão nacional: processos sobre a matéria com recurso especial ou agravo em recurso especial interposto ficam sobrestados na segunda instância e no STJ; advogados devem identificar os feitos afetados e requerer, quando cabível, a distinção (art. 1.037, § 9º, do CPC).
- Para loteadoras, incorporadoras e vendedores em geral: registrar imediatamente os contratos com pacto adjeto de alienação fiduciária é a única blindagem segura, pois o Tema 1.095 só protege o contrato registrado com devedor constituído em mora.
- Para advogados de adquirentes: em contratos sem registro, o pedido deve articular a não constituição da garantia (art. 23 da Lei 9.514/97), a incidência do CDC e a restituição imediata na forma da Súmula 543, documentando a quem incumbia e por que não ocorreu o registro.
- Para advogados de credores: a defesa deve explorar a eficácia inter partes do pacto, a boa-fé objetiva e eventual comportamento contraditório do devedor, além dos tetos de retenção da Lei 13.786/2018 quando se tratar de loteamento.
- Nas negociações de distrato, o resultado do Tema 1.420 definirá o poder de barganha: devolução imediata com retenção parcial (regime CDC) ou restituição diferida condicionada a leilão (regime da Lei 9.514/97).
- Para concursos públicos: memorizar o trinômio Tema 1.095 (contrato registrado: Lei 9.514/97, sem CDC), Súmula 543 (regime consumerista de restituição) e Tema 1.420 (contrato não registrado: pendente de definição), além do caráter constitutivo do registro no art. 23 da Lei 9.514/97.
Conexões jurisprudenciais
O Tema 1.420 dialoga diretamente com o Tema 1.095/STJ (REsp 1.891.498/SP, Segunda Seção), que fixou a prevalência da Lei 9.514/97 sobre o CDC para contratos devidamente registrados, e com a Súmula 543/STJ, que rege a restituição nas promessas de compra e venda submetidas ao CDC. A divergência que motivou a afetação está documentada em precedentes recentes das duas Turmas de direito privado: de um lado, o REsp 2.020.649/GO (Terceira Turma, Rel. Min. Nancy Andrighi, j. 13/03/2023) aplicou o CDC por entender não constituída a garantia sem registro; de outro, o AgInt no AREsp 2.142.821/GO (Quarta Turma, Rel. Min. João Otávio de Noronha, j. 03/06/2024) manteve a incidência da Lei 9.514/97, reconhecendo eficácia entre os contratantes ao pacto não registrado. Completa o quadro o REsp 2.135.500 (Terceira Turma, noticiado pelo STJ em 20/01/2025), que negou a execução extrajudicial ao credor que retardou deliberadamente o registro, sinalizando a relevância da conduta das partes na definição do regime aplicável.