Contexto do caso
A adquirente de unidade do Programa Minha Casa, Minha Vida, na faixa de baixa renda custeada pelo Fundo de Arrendamento Residencial (FAR), recebeu as chaves do imóvel no Rio de Janeiro e passou a conviver com defeitos graves: comprometimento total do revestimento cerâmico, infiltrações e vazamentos. Cerca de cinco anos após a entrega, ajuizou ação indenizatória contra a construtora e a Caixa Econômica Federal, pedindo reparação material e moral.
A defesa articulou quatro barreiras clássicas desse contencioso: falta de interesse de agir, porque a moradora não teria acionado previamente o programa De Olho na Qualidade, canal administrativo da CEF para mediar reclamações de vícios construtivos durante o prazo de garantia; ausência de responsabilidade da construtora perante a adquirente, com quem não celebrou contrato direto, já que a contratação da obra se dá com o agente gestor do FAR; decadência, pelos prazos de 90 dias do art. 26, II, do CDC ou de 180 dias do art. 618, parágrafo único, do Código Civil; e inexistência de dano moral, reduzido a mero aborrecimento. As instâncias ordinárias rejeitaram todas as teses, e a controvérsia chegou à Quarta Turma do STJ.
O que o tribunal decidiu
Por unanimidade, a Quarta Turma, sob relatoria do Ministro Raul Araújo, conheceu parcialmente do recurso especial e, nessa extensão, negou-lhe provimento (REsp 2.153.450/RJ, j. 16/3/2026, DJEN 23/3/2026). O acórdão fixou quatro conclusões encadeadas: (i) o acesso à Justiça dispensa o esgotamento da via administrativa, de modo que o não acionamento do De Olho na Qualidade não retira o interesse de agir, sobretudo quando a contestação de mérito já evidencia a pretensão resistida; (ii) construtora e CEF respondem solidariamente pelos vícios da obra, porque a empresa pública atua nos empreendimentos do FAR como agente executora de política pública habitacional, e não como simples financiadora; (iii) a pretensão indenizatória tem natureza condenatória e se sujeita ao prazo prescricional decenal do art. 205 do Código Civil; (iv) vícios que comprometem a habitabilidade configuram dano moral indenizável, mantida a condenação de R$ 10.000,00 como razoável e proporcional.
A ratio decidendi é institucional, não contratual: quem responde não é a Caixa banco, mas a Caixa executora de política pública. Nos empreendimentos do FAR, ela seleciona, contrata e supervisiona a produção das unidades, e essa posição de comando na cadeia de fornecimento fundamenta a solidariedade.
Fundamentos
Quanto ao interesse de agir, o Tribunal reafirmou que, salvo exceções construídas pela jurisprudência constitucional, o art. 5º, XXXV, da Constituição veda condicionar a jurisdição ao percurso prévio de instâncias administrativas.
“O entendimento pacífico do Superior Tribunal de Justiça é no sentido de que não se exige o esgotamento da via administrativa como condição para o ajuizamento de ações judiciais, em atenção ao princípio constitucional do livre acesso à Justiça.”
Quanto à solidariedade, a ementa condensa o fundamento material da responsabilização conjunta e a disciplina do prazo para reclamar.
“2. A construtora e a Caixa Econômica Federal possuem responsabilidade solidária pela higidez de imóveis vinculados ao Fundo de Arrendamento Residencial destinados a famílias de baixa renda. 3. A pretensão indenizatória por vícios construtivos submete-se ao prazo prescricional decenal do art. 205 do Código Civil, dada a sua natureza condenatória, o que afasta a incidência de prazos decadenciais.”
No capítulo da prescrição, o acórdão distingue a garantia de solidez e segurança do art. 618 do Código Civil, cujo parágrafo único traz prazo decadencial de 180 dias apenas para o direito potestativo ali previsto, da pretensão de perdas e danos pelo cumprimento defeituoso da obra, sujeita ao regime prescricional comum. A leitura coincide com o Enunciado 181 da III Jornada de Direito Civil e com o EREsp 1.281.594/SP, em que a Corte Especial unificou em dez anos o prazo das pretensões de responsabilidade contratual. Afastou-se também o art. 27 do CDC, restrito a acidentes de consumo. No dano moral, o Tribunal reiterou que moradia precária não é dissabor: viver sob infiltrações e revestimentos que se desprendem atinge interesse existencial do morador, sobretudo quando o imóvel é instrumento de política pública dirigida a quem não tinha alternativa habitacional.
Análise crítica
O julgado não inova, mas cristaliza com precisão uma dicotomia que a Quarta Turma vem lapidando desde o leading case REsp 1.163.228/AM (Rel. Min. Maria Isabel Gallotti, j. 9/10/2012): a posição da CEF perante vícios de construção depende do desenho do financiamento. Quando a Caixa atua como agente financeiro em sentido estrito, limitando-se a emprestar recursos para aquisição de imóvel escolhido pelo mutuário, não responde pela higidez da obra. Quando atua como agente executora ou gestora operacional de programa habitacional, como ocorre nas faixas do PMCMV lastreadas no FAR e no FDS, em que ela contrata a construtora, gerencia o empreendimento e aliena as unidades produzidas, integra a cadeia de fornecimento e responde solidariamente. O REsp 2.153.450/RJ aplica o segundo polo da distinção e, importante, o faz sem exigir prova de que a CEF tenha fiscalizado mal a obra: a responsabilidade decorre da posição institucional, em lógica próxima à do art. 7º, parágrafo único, e do art. 25, § 1º, do CDC.
A fronteira, porém, segue sensível. Em dezembro de 2025 e fevereiro de 2026, decisões do próprio STJ afastaram a responsabilidade da CEF em casos de PMCMV nos quais ela figurava como mera agente financeira. Ou seja, o rótulo Minha Casa, Minha Vida não basta: é preciso provar a fonte do recurso (FAR, FDS ou financiamento ordinário) e o papel concreto da empresa pública no empreendimento. Essa qualificação casuística, somada ao volume massivo de ações sobre vícios em conjuntos habitacionais noticiado pela imprensa econômica ao longo de 2025, torna a matéria candidata natural à afetação como repetitivo. O Tema 996, único repetitivo específico do PMCMV, tratou de atraso na entrega e juros de obra, não de vícios, de modo que a solidariedade aqui reafirmada permanece jurisprudência de turma, ainda que convergente entre a Terceira e a Quarta.
No plano processual, a tentativa de transformar o De Olho na Qualidade em filtro obrigatório de acesso ao Judiciário evocava, por analogia, a lógica do RE 631.240 (Tema 350 do STF), que validou a exigência de prévio requerimento administrativo em matéria previdenciária. A analogia não se sustenta: lá, sem requerimento, sequer existe lide, pois o INSS não teve oportunidade de deferir o benefício; aqui, a resistência das rés era patente, tanto que contestaram o mérito. O acórdão acerta ao valorizar esse dado concreto, preservando programas de desjudicialização como faculdade útil ao consumidor, jamais como pedágio. Permanece em aberto, porque o acórdão não precisou enfrentá-lo, o termo inicial da prescrição decenal em vícios ocultos de manifestação progressiva, questão que tende a dominar a próxima rodada desse contencioso.
A distinção operativa é binária e resolve a maioria dos casos: CEF que apenas empresta dinheiro não responde por vício de construção; CEF que contrata a obra e entrega a unidade dentro de programa social responde solidariamente com a construtora.
Impacto prático
- Para o advogado do adquirente: inclua a CEF no polo passivo sempre que a unidade for vinculada ao FAR ou ao FDS (faixas de menor renda do PMCMV), documentando a origem dos recursos no contrato; a solidariedade amplia a garantia patrimonial da condenação.
- Atenção à competência: a presença da CEF atrai a Justiça Federal (art. 109, I, da CF); se a Caixa for mera financiadora e sair da lide, o processo desloca-se para a Justiça Estadual.
- Não é necessário acionar o De Olho na Qualidade antes de ajuizar a ação; a preliminar de falta de interesse de agir baseada nessa omissão está superada, sobretudo se houver contestação de mérito.
- Prazo: a pretensão indenizatória por vícios construtivos prescreve em 10 anos (art. 205 do CC); não se aplicam os prazos de 90 dias do art. 26 do CDC, de 180 dias do art. 618, parágrafo único, do CC, nem o quinquenal do art. 27 do CDC.
- Dano moral: prove o comprometimento da habitabilidade (laudo, fotos, notas técnicas); o parâmetro chancelado foi R$ 10.000,00, e a revisão do quantum esbarra na Súmula 7/STJ.
- Para a defesa de construtoras e da CEF: a estratégia viável é descaracterizar o papel de agente executor, provando atuação como financiadora em sentido estrito, linha vencedora em precedentes de 2025 e 2026.
- Para concursos (magistratura federal, AGU, DPU): memorize a tese literal do Informativo 883, a dicotomia agente financeiro versus agente executor, o prazo decenal e a dispensa de esgotamento administrativo; combinação com alta probabilidade de cobrança em prova objetiva e sentença cível federal.
Conexões jurisprudenciais
O precedente dialoga com uma linhagem consistente. O REsp 1.163.228/AM (Quarta Turma, Rel. Min. Maria Isabel Gallotti, j. 9/10/2012) inaugurou a distinção entre os papéis da CEF no SFH para fins de legitimidade em ações de vícios de construção. O REsp 2.082.381/SP (Terceira Turma, Rel. Min. Humberto Martins, j. 29/9/2025) reconheceu a legitimidade passiva da CEF como agente executora do PMCMV independentemente de ter fiscalizado a obra ou escolhido a construtora, aplicando a Súmula 83/STJ e evidenciando a convergência entre as turmas de direito privado. No mesmo dia 16/3/2026, a Quarta Turma decidiu caso gêmeo no AREsp 2.622.740/RJ, com idêntica solução. Em sentido oposto, delimitando a fronteira, decisões de 2021 a 2025 afastaram a responsabilidade da Caixa quando atuou como simples agente financeiro, inclusive por atraso de obra e desconformidade com publicidade.
Completam o quadro o EREsp 1.281.594/SP (Corte Especial, Rel. Min. Felix Fischer, j. 15/5/2019), que fixou o prazo decenal para pretensões de responsabilidade contratual; o Tema 996/STJ (REsp 1.729.593/SP, Segunda Seção), repetitivo sobre prazo de entrega e encargos no PMCMV, que não alcança vícios construtivos; a Súmula 7/STJ, invocada para blindar o quantum; e o Enunciado 181 da III Jornada de Direito Civil, que restringe o prazo do art. 618, parágrafo único, do CC à garantia de solidez, preservando a via indenizatória autônoma.