Contexto do caso
A hipoteca extinta que permanece viva na matrícula é um passivo silencioso do mercado imobiliário brasileiro. Dívidas quitadas há décadas, pretensões executórias fulminadas pela prescrição, credores desidiosos e, sobretudo, o cenário clássico da Súmula 308/STJ, a hipoteca firmada entre construtora e agente financeiro, ineficaz perante os adquirentes das unidades, alimentam um contencioso massivo de ações de obrigação de fazer para cancelar o gravame no registro de imóveis. São demandas de conteúdo essencialmente mandamental: o autor não disputa a propriedade, que já é sua, nem cobra valores; pede a ordem para limpar a matrícula.
Vencida a causa, instala-se a controvérsia agora afetada: qual a base de cálculo dos honorários sucumbenciais? Para uma corrente, o proveito econômico corresponde ao valor do imóvel liberado, o que atrai os percentuais de 10% a 20% do art. 85, § 2º, do CPC e pode gerar verbas de seis dígitos. Para outra, consolidada nas Turmas de direito privado do STJ, o proveito é inestimável, porque o êxito da pretensão não se confunde com o valor do bem, impondo-se o arbitramento equitativo do § 8º. A diferença é brutal: em caso noticiado pela imprensa especializada, honorários referidos a imóvel de R$ 1,55 milhão foram substituídos por arbitramento de R$ 15,5 mil.
A multiplicidade de recursos idênticos, os dois paradigmas vêm do Tribunal de Justiça da Paraíba, epicentro dessa litigância seriada, e foram selecionados como representativos da controvérsia, levou o debate à Comissão Gestora de Precedentes (Controvérsia n. 774, conforme a página de precedentes qualificados do STJ) e à proposta de afetação acolhida pela Segunda Seção.
O que o tribunal decidiu
Em sessão eletrônica encerrada em 9 de junho de 2026, a Segunda Seção acolheu a proposta de afetação dos REsp 2.232.839/PB e 2.232.809/PB ao rito dos recursos especiais repetitivos (arts. 1.036 e seguintes do CPC e art. 256-I do RISTJ), sob relatoria do ministro Humberto Martins, dando origem ao Tema 1.453. A questão submetida a julgamento: "Definir se, nas ações que visam à baixa de gravame hipotecário, os honorários advocatícios sucumbenciais devem ser fixados com base no valor do imóvel ou por apreciação equitativa".
Determinou-se a suspensão do processamento de todos os processos, individuais ou coletivos, sobre a mesma matéria nos quais tenha havido interposição de recurso especial ou de agravo em recurso especial na segunda instância, ou que tramitem no STJ, observada, neste caso, a orientação do art. 256-L do RISTJ. O sobrestamento não alcança os feitos em primeiro grau nem as apelações pendentes: a trava incide apenas na fase recursal excepcional.
O Tema 1.453 definirá, com a força vinculante do art. 927, III, do CPC, a base de cálculo dos honorários sucumbenciais em um dos filões mais volumosos do contencioso registral-imobiliário brasileiro.
Fundamentos
A afetação apoia-se nos pressupostos do art. 1.036 do CPC: multiplicidade de recursos e idêntica questão de direito. O pano de fundo é o microssistema do art. 85: o § 2º fixa a regra dos percentuais de 10% a 20% sobre a condenação, o proveito econômico ou o valor atualizado da causa; o § 8º reserva a apreciação equitativa às causas de proveito inestimável ou irrisório e às de valor muito baixo; o § 8º-A (Lei 14.365/2022) manda observar, no arbitramento equitativo, as tabelas da OAB. A moldura vinculante veio da Corte Especial no Tema 1.076:
“i) A fixação dos honorários por apreciação equitativa não é permitida quando os valores da condenação, da causa ou o proveito econômico da demanda forem elevados. É obrigatória nesses casos a observância dos percentuais previstos nos §§ 2º ou 3º do artigo 85 do CPC [...]. ii) Apenas se admite arbitramento de honorários por equidade quando, havendo ou não condenação: (a) o proveito econômico obtido pelo vencedor for inestimável ou irrisório; ou (b) o valor da causa for muito baixo.”
Nas ações de baixa de gravame, as Turmas de direito privado enquadram a hipótese na alínea da inestimabilidade. No REsp 2.092.798/DF (Terceira Turma, j. 05/03/2024), a ministra Nancy Andrighi estruturou o raciocínio em três passos: não há condenação; o proveito econômico não é mensurável, pois a ação apenas permite ao autor exercer plenamente direitos inerentes à propriedade que já possui; e o preço do imóvel não serve de parâmetro para o valor da causa. A mesma lógica foi reiterada pelo ministro Moura Ribeiro:
“Nas ações de obrigação de fazer consistente na baixa de gravame hipotecário os honorários advocatícios devem ser fixados por equidade, visto que ausente proveito econômico auferível ou mensurável, além do valor da causa não refletir o benefício devido.”
Análise crítica
Se as Turmas convergem pela equidade, por que afetar? A resposta está menos na divergência interna do que na governança do precedente qualificado. Sem tese repetitiva, o entendimento das Turmas não autoriza a negativa de seguimento na origem (art. 1.030, I, do CPC) nem o efeito substitutivo do art. 1.040, e a resistência de tribunais locais, somada às demandas seriadas como as paraibanas, continua despejando recursos idênticos no STJ. A afetação é instrumento de contenção de litigância de massa, na linha do diagnóstico de que a Corte virou um "tribunal de honorários", com 43 teses vinculantes sobre a verba.
O nó dogmático é decidir qual leitura do Tema 1.076 prevalece. A leitura quantitativa sustentaria que, sendo elevado o valor do bem, a equidade está vedada, essa foi a ratio protetiva da Corte Especial, forjada contra o aviltamento de honorários em causas milionárias. A leitura qualitativa, adotada pelas Turmas, responde que "inestimável" não é sinônimo de "elevado": é atributo das causas cujo objeto não comporta expressão patrimonial direta, e o objeto da ação é o ato registral, não o imóvel. O próprio relator do Tema 1.076, ministro Og Fernandes, advertira que valor inestimável não se confunde com valor elevado. Confirmada a linha das Turmas, consolida-se a dimensão qualitativa do proveito econômico; acolhido o valor do imóvel, uma tutela mandamental de instrução singela vira fonte de sucumbências desproporcionais, com o paradoxo de desestimular a baixa extrajudicial pelos credores.
Há uma ironia distributiva no Tema 1.453: no Tema 1.076, vedar a equidade protegia a advocacia contra honorários aviltados; aqui, é a advocacia que pleiteia o percentual sobre o imóvel, e a equidade opera para reduzir a verba. O STJ terá de mostrar que o critério é conceitual, não resultadista.
O julgamento se entrelaça com dois vetores pendentes. Primeiro, o Tema 1.388 (Segunda Seção): se prevalecer a equidade, o quantum dependerá de se reconhecer, ou não, o piso da tabela da OAB do § 8º-A, ponto em que a própria Corte diverge, como registram o Informativo 864 (tabelas meramente informativas) e, em sentido oposto, o AgInt no REsp 2.122.434/SP (Quarta Turma, j. 24/03/2025: observância da tabela da OAB ou do mínimo de 10%, o que for maior). Segundo, o Tema 1.255/STF (RE 1.412.069, rel. Min. André Mendonça): delimitada aquela discussão às causas da Fazenda Pública, o STJ afastou em março de 2025 a suspensão dos recursos entre particulares, reassumindo a palavra final no campo privado. Ficam em aberto a própria definição de "valor do imóvel" (avaliação atualizada? valor da dívida garantida?), o tratamento do valor da causa, a Corte admite fixação estimativa (art. 292, § 3º, do CPC), como em julgado de 15/06/2026 localizado em nossa base, e a extensão da tese a gravames análogos, como a alienação fiduciária.
Impacto prático
A afetação repercute de imediato na estratégia processual e na precificação de risco de escritórios que patrocinam demandas seriadas, instituições financeiras e incorporadoras.
- Verifique o sobrestamento: só ficam suspensos os processos com REsp ou AREsp interposto (ou em trâmite no STJ); primeiro grau e apelações seguem tramitando.
- Trate o valor da causa com rigor: a atribuição estimativa (art. 292, § 3º, do CPC), documentando a inestimabilidade do proveito, é a via mais segura e evita custas desnecessárias se a equidade prevalecer.
- Reforce os contratos de honorários: cláusulas de êxito desvinculadas da sucumbência blindam a remuneração contra o desfecho do Tema 1.453.
- Credores hipotecários devem provisionar cenários e promover a baixa extrajudicial espontânea dos gravames extintos, a forma mais barata de eliminar o risco de sucumbência.
- Explore o distinguishing: pedidos cumulados mensuráveis (indenização, repetição de indébito) escapam da moldura da inestimabilidade e, possivelmente, da futura tese.
- Para concursos: domine a ordem das bases de cálculo do art. 85, § 2º (condenação → proveito econômico → valor atualizado da causa), a subsidiariedade do § 8º, a tese integral do Tema 1.076 e a pendência dos Temas 1.388 e 1.453.
Conexões jurisprudenciais
O Tema 1.453 integra um mosaico em reconfiguração. Na moldura geral, o Tema 1.076/STJ (REsp 1.850.512/SP, Corte Especial, j. 16/03/2022) veda a equidade em causas de valores elevados e a admite quando o proveito é inestimável ou irrisório. Na mecânica do arbitramento equitativo, o Tema 1.388/STJ (Segunda Seção, afetado em 2025) decidirá se o § 8º-A do art. 85 vincula o juiz, superando a oscilação vista no Informativo 864 do STJ e no AgInt no REsp 2.122.434/SP (Quarta Turma, j. 24/03/2025). No plano constitucional, o Tema 1.255/STF (RE 1.412.069, rel. Min. André Mendonça) discute a equidade em causas de grande valor, restrito à Fazenda Pública.
Na linha específica da baixa de gravame, são precedentes diretos o REsp 2.092.798/DF (Terceira Turma, rel. Min. Nancy Andrighi, j. 05/03/2024) e o REsp 2.201.344/SC (Terceira Turma, rel. Min. Moura Ribeiro, j. 28/04/2025), ambos pela equidade, orientação replicada em julgados de junho de 2026 localizados em nossa base, inclusive para hipotecas extintas pela prescrição da pretensão executória. No substrato material, a Súmula 308/STJ (Segunda Seção, j. 30/03/2005) explica boa parte do estoque de gravames ineficazes que origina essas ações. A mesma semana de afetações gerou os Temas 1.449 a 1.455, sinal de que a agenda sucumbencial seguirá dominando a pauta qualificada do STJ.