Indenização sem prazo: STJ estende a imprescritibilidade da adjudicação compulsória às perdas e danos

Contexto do caso

O compromisso de compra e venda de imóvel, quando quitado o preço e ausente cláusula de arrependimento, confere ao promitente comprador o direito de exigir a outorga da escritura definitiva (arts. 1.417 e 1.418 do Código Civil). Se o promitente vendedor se recusa, a via processual é a adjudicação compulsória: sentença constitutiva que substitui a declaração de vontade omitida, na forma do art. 501 do CPC. A jurisprudência do STJ consolidou, há décadas, duas premissas sobre esse instituto: o direito de adjudicar não depende do registro do compromisso no cartório imobiliário (Súmula 239) e pode ser exercido a qualquer tempo, pois não se sujeita a prazo prescricional nem decadencial (REsp 1.216.568/MG, Quarta Turma, julgado em 3/9/2015, Informativo 570).

O que estava em aberto era a situação intermediária, e frequentíssima na prática: o comprador quitou o preço, tem direito à escritura, mas a execução específica se tornou materialmente impossível. No caso concreto, julgado pela Terceira Turma no REsp 2.196.855/RJ, o adquirente de unidade em empreendimento imobiliário que jamais foi concluído ajuizou ação de adjudicação compulsória com pedido subsidiário de devolução dos valores pagos. O Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro afastou a adjudicação pela inexistência do imóvel e determinou a restituição, rejeitando a alegação de prescrição da pretensão indenizatória. A questão devolvida ao STJ era precisamente essa: convertida a obrigação em perdas e danos, o pedido pecuniário passa a correr contra o relógio dos prazos prescricionais ordinários ou conserva a imunidade temporal da pretensão que o originou?

O que o tribunal decidiu

Por unanimidade, a Terceira Turma, em acórdão da Ministra Nancy Andrighi julgado em 14/4/2026, conheceu do recurso especial e negou-lhe provimento, fixando que a imprescritibilidade da adjudicação compulsória se estende à pretensão de indenização por perdas e danos quando a obrigação de fazer não puder ser cumprida de modo específico. A conversão pecuniária, nesse desenho, não inaugura pretensão nova com prazo próprio: é mero reflexo do acolhimento da pretensão original, substituída por prestação equivalente.

Fundamentos

O acórdão parte da natureza da adjudicação compulsória como execução específica de obrigação de fazer consistente em emitir declaração de vontade. Frustrada essa via, incidem o art. 248 do Código Civil (responsabilidade por perdas e danos quando a prestação se impossibilita por culpa do devedor) e o art. 499 do CPC, que autoriza a conversão quando impossível a tutela específica ou o resultado prático equivalente. O informativo recupera a definição funcional do instituto firmada pela própria Terceira Turma:

“A ação de adjudicação compulsória tem por objetivo "a constituição de um direito real, fruto de compromisso de compra e venda, com a transferência da propriedade ao promitente comprador após a quitação integral do preço".”

Em seguida, o julgado invoca a linha jurisprudencial que admite a conversão automática da tutela específica em indenização, inclusive sem pedido expresso:

“Definida a obrigação pela prestação de tutela específica - seja ela obrigação de fazer, não fazer ou dar coisa certa -, é plenamente cabível, de forma automática, a conversão em perdas e danos, ainda que sem pedido explícito, quando impossível o seu cumprimento ou a obtenção de resultado prático equivalente.”

O fecho do raciocínio é um argumento a fortiori. Se a pretensão de obter a escritura definitiva, que transfere a propriedade do imóvel, é infensa à prescrição (AgInt no REsp 1.584.461/GO, Terceira Turma, DJe 21/5/2019; REsp 369.206/MG, Quarta Turma, DJ 30/6/2003), a pretensão indenizatória substitutiva também o será: "a maiori, ad minus: o que é válido para o mais, deve prevalecer para o menos". A conversão, conclui o acórdão, "corresponde a um simples reflexo do acolhimento da pretensão, substituída por prestação pecuniária, sem que isso baste para afastar a sua imprescritibilidade".

Análise crítica

O precedente é dogmaticamente mais ousado do que a linguagem de "consectário lógico" sugere. A imprescritibilidade da adjudicação compulsória sempre se explicou pela clássica sistematização de Agnelo Amorim Filho: ações constitutivas sem prazo legal de exercício são perpétuas, porque não veiculam pretensão em sentido técnico, mas direito potestativo. Foi exatamente esse o fundamento do REsp 1.216.568/MG no Informativo 570. A pretensão de perdas e danos, porém, é condenatória por excelência, o território natural da prescrição. Ao estender a perpetuidade à via indenizatória, a Terceira Turma rompe a simetria entre a natureza da ação e o regime temporal, criando uma pretensão condenatória imprescritível em relação puramente privada, algo que o sistema brasileiro reserva a pouquíssimas hipóteses.

A operação técnica que sustenta o resultado é a recusa em tratar a conversão do art. 499 do CPC como pretensão autônoma. Para o acórdão, o equivalente pecuniário sub-roga-se no objeto da mesma pretensão: muda a prestação, não a relação jurídica deduzida. Essa construção tem apoio na lógica que a Corte Especial já empregara ao definir o prazo decenal da responsabilidade contratual (julgados noticiados nos Informativos 632 e 649), quando afirmou que o provimento acessório de perdas e danos não pode prescrever enquanto viva a pretensão central de execução específica. O REsp 2.196.855/RJ leva o raciocínio ao limite: se a pretensão central nunca prescreve, o seu sucedâneo pecuniário tampouco prescreverá. Há coerência interna inegável, e um argumento consequencialista forte: regime diverso premiaria o promitente vendedor que aliena o imóvel a terceiro ou inviabiliza o empreendimento e simplesmente aguarda o decurso do prazo, extraindo vantagem da própria torpeza.

As objeções, contudo, merecem registro. Primeiro, a prescritibilidade é a regra do sistema, como o próprio STF vem reafirmando ao restringir hipóteses de imprescritibilidade mesmo em matéria de ressarcimento ao erário; a criação pretoriana de mais uma exceção em favor de particulares exige justificação reforçada, que o acórdão entrega apenas parcialmente. Segundo, a solução transfere para herdeiros e sucessores do promitente vendedor um passivo potencialmente eterno, com evidente dificuldade probatória inversa: décadas depois, provar que o preço não foi integralmente quitado pode ser impossível. Terceiro, a fronteira com a resolução contratual é decisiva e não pode ser diluída: o comprador que opta por resolver o contrato e reaver o que pagou exerce pretensão restitutória ordinária, sujeita ao prazo decenal do art. 205 do Código Civil; a imprescritibilidade reconhecida agora pressupõe pedido de execução específica frustrado por impossibilidade material, não escolha livre pela via pecuniária. Em posição pessoal, parece correto o resultado no caso concreto, mas a ratio deveria ser lida restritivamente: ela protege o crédito substitutivo da adjudicação, não qualquer indenização derivada de compromisso de compra e venda descumprido.

Impacto prático

• Para o advogado do promitente comprador: sempre que houver quitação do preço, estruturar a petição inicial com pedido principal de adjudicação compulsória e conversão subsidiária em perdas e danos; essa arquitetura blinda a pretensão pecuniária contra a prescrição, ao contrário do pedido direto de restituição ou resolução.
• Para a defesa do promitente vendedor e seus sucessores: a exceção de prescrição perde força nessas ações; o eixo defensivo desloca-se para a ausência dos requisitos da adjudicação (falta de quitação integral, cláusula de arrependimento válida) ou para a consumação de usucapião por terceiro, único limite temporal reconhecido.
• A conversão em perdas e danos pode ser decretada de ofício, sem configurar julgamento extra petita, quando constatada a impossibilidade da tutela específica (art. 499 do CPC), o que reduz o risco de extinção por inadequação do pedido.
• Em empreendimentos imobiliários frustrados, herdeiros que alienaram o imóvel prometido e incorporadoras que não concluíram a obra permanecem expostos indefinidamente à pretensão indenizatória do comprador quitado; due diligence sucessória e imobiliária deve mapear compromissos antigos não escriturados.
• Para concursos: memorizar a tese literal do Informativo 885, a Súmula 239 do STJ, a inexistência de prazo para adjudicar (Informativo 570) e a ressalva da usucapião; o tema é forte candidato a provas de magistratura, cartório e advocacia pública, especialmente em questões que contrastem imprescritibilidade da adjudicação com o prazo decenal da responsabilidade contratual.

Conexões jurisprudenciais

O julgado se apoia em uma cadeia longa e coesa. Sobre a natureza e os requisitos da adjudicação compulsória: Súmula 239 do STJ (Segunda Seção, DJ 30/8/2000), que dispensa o registro do compromisso, e REsp 1.489.565/DF (Terceira Turma, DJe 18/12/2017), que define o instituto como constituição de direito real após a quitação do preço. Sobre a ausência de prazo para adjudicar: REsp 1.216.568/MG (Quarta Turma, julgado em 3/9/2015, Informativo 570), AgInt no REsp 1.584.461/GO (Terceira Turma, DJe 21/5/2019) e REsp 369.206/MG (Quarta Turma, DJ 30/6/2003), este último já ressalvando a usucapião como causa extintiva. Sobre a conversão da tutela específica em perdas e danos, inclusive de ofício: REsp 1.982.739/MT (Terceira Turma, DJe 21/3/2022), AgInt no AREsp 228.070/MG (Quarta Turma, DJe 4/11/2016) e AgInt no AREsp 1.803.365/ES (Terceira Turma, DJe 6/10/2021).

No plano sistemático, o precedente dialoga com a orientação da Corte Especial sobre o prazo decenal da responsabilidade contratual (Informativos 632 e 649 do STJ), cuja lógica do acessório que acompanha a pretensão central é aqui radicalizada. Vale ainda o contraste com as Súmulas 76 e 84 do STJ, que completam o microssistema protetivo do promitente comprador sem registro: a primeira exige interpelação prévia para constituição em mora e a segunda admite embargos de terceiro fundados na posse derivada do compromisso não registrado.