Contexto do caso
A proprietária de apartamento em condomínio de destinação residencial, em litígio originado no Tribunal de Justiça de Minas Gerais, pretendia disponibilizar sua unidade para estadias de curta duração intermediadas por plataforma digital, no modelo popularizado pelo Airbnb, que inclusive interveio no processo como interessada. A convenção do condomínio nada dizia sobre a modalidade: limitava-se a impor aos condôminos o dever de não usar, alugar ou ceder as unidades para república, pensões ou hotéis, ou para qualquer utilização que não fosse estritamente residencial. A sentença favoreceu a proprietária, mas o tribunal de origem entendeu que a cláusula de uso residencial bastava para afastar os contratos de curta estadia. O recurso especial subiu ao STJ com uma pergunta de enorme repercussão econômica: o silêncio da convenção equivale a permissão ou a proibição?
A controvérsia chegou à Segunda Seção com histórico de tensão interna. Em 2021, a Quarta Turma, no REsp 1.819.075/RS, admitiu que condomínios residenciais impedissem o uso das unidades no modelo Airbnb, qualificando a atividade como hospedagem atípica; no mesmo ano, a Terceira Turma, no REsp 1.884.483/PR, também reconheceu a atipicidade contratual da figura. Faltava uma régua única sobre o alcance da cláusula de destinação residencial e sobre o procedimento interno exigido do condomínio. O julgamento de 7 de maio de 2026, decidido por 5 votos a 4, uniformizou a questão, com voto condutor da Ministra Nancy Andrighi, vencida a corrente aberta pelo Ministro Antonio Carlos Ferreira, à qual aderiram, segundo a cobertura especializada, os Ministros Humberto Martins e Ricardo Villas Bôas Cueva e o Desembargador convocado Luís Carlos Gambogi.
O que o tribunal decidiu
A Segunda Seção negou provimento ao recurso da proprietária e fixou três definições centrais. Primeira: os negócios de curta estadia intermediados por plataformas digitais não são locação residencial por temporada (Lei 8.245/1991) nem hospedagem hoteleira (Lei 11.771/2008); são contratos atípicos de curta estadia, nomenclatura que o acórdão propõe expressamente. Segunda: o meio de oferta é juridicamente neutro; anunciar o imóvel no Airbnb, em imobiliária ou em panfleto na portaria não altera a natureza do negócio, de modo que a simples utilização de plataforma digital não descaracteriza o uso residencial. Terceira: o que descaracteriza a destinação residencial é a reiterada exploração econômica ou a profissionalização do serviço, aferida por indícios concretos como habitualidade, alta rotatividade, ausência de quantidade mínima de diárias, oferta de cômodos a pessoas desconhecidas entre si e prestação de serviços de limpeza, lavanderia, refeições ou recepção.
Configurada a exploração profissional, o uso da unidade para curta estadia equivale a mudança de destinação e, por força do art. 1.351 do Código Civil, com a redação dada pela Lei 14.405/2022, depende de aprovação por dois terços dos condôminos. Sem essa deliberação assemblear, a atividade está vedada em condomínio de destinação residencial, ainda que a convenção seja omissa quanto à modalidade.
Fundamentos
O voto vencedor parte da estrutura do condomínio edilício como comunhão pro diviso (art. 1.331 do CC), na qual a convenção, de natureza institucional normativa e não contratual (Súmula 260/STJ; REsp 1.733.370/GO, Terceira Turma, DJe 31/08/2018), funciona como estatuto da coletividade. Sobre esse alicerce incide o dever do art. 1.336, IV, do CC:
“Nos termos do art. 1.336, IV, do CC, é dever dos condôminos 'dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação'. Por isso, se um condomínio tem destinação residencial, os apartamentos devem também ser usados com destinação residencial.”
A qualificação contratual é o segundo pilar. Retomando os REsps 1.819.075/RS e 1.884.483/PR, o acórdão demonstra que a figura carece dos requisitos formais da locação por temporada (não há descrição, em instrumento negocial, dos móveis, utensílios e seu estado) e da hospedagem profissional (não há serviços essenciais, licença de funcionamento nem licenças edilícias). Daí a atipicidade e o batismo doutrinário do instituto. O terceiro pilar é a neutralidade tecnológica, que dissocia a plataforma do problema jurídico.
“O meio de disponibilização do imóvel não caracteriza a natureza jurídica do negócio. É irrelevante, para a classificação jurídica, se a oferta a terceiros foi realizada por meio de plataformas digitais (de que é exemplo o Airbnb), imobiliárias, panfletos afixados nas portarias dos edifícios, anúncios em classificados.”
Por fim, o quórum. Na redação original do art. 1.351 do CC, a mudança de destinação do edifício ou da unidade exigia unanimidade; a Lei 14.405/2022 reduziu a exigência para dois terços dos condôminos. Como a exploração profissional de curta estadia importa desvio da finalidade residencial, sua admissão pressupõe deliberação assemblear com esse quórum qualificado. No caso concreto, a frequência e a habitualidade da disponibilização, em baixa quantidade de diárias, evidenciaram a exploração econômica, e a ausência de aprovação por dois terços conduziu à vedação da atividade.
Análise crítica
O maior mérito do acórdão é metodológico: ele abandona a disputa binária entre locação e hospedagem, que dominou a primeira geração de julgados, e adota um critério funcional, centrado no modo de exploração do imóvel. A neutralidade tecnológica é tecnicamente correta e evita o erro de regular o mercado pelo nome da plataforma. O condômino que aluga sua unidade por temporada, com contrato regular da Lei 8.245/1991, continua livre para anunciar onde quiser; o que se interdita é a operação com feição empresarial dentro de edifício residencial. Nesse ponto, a decisão dialoga com a função social da propriedade horizontal e com a tutela do sossego, da segurança e da salubridade (art. 1.336, IV, do CC).
As fragilidades, porém, não são triviais. Os indicadores de profissionalização (habitualidade, rotatividade, ausência de mínimo de diárias, serviços agregados) são standards abertos, sem parâmetro quantitativo: quantas diárias por ano convertem o uso residencial em exploração econômica? A resposta ficará para a casuística das instâncias ordinárias, agora travestida de questão de prova blindada pelas Súmulas 5 e 7 do STJ. Além disso, a solução inverte silenciosamente o regime da liberdade: o silêncio da convenção, que a corrente vencida lia como permissão decorrente do direito de propriedade, passa a valer como proibição presumida, dependente de autorização por quórum qualificado. Há aí um argumento circular que a divergência captou bem: exigir o quórum de mudança de destinação já pressupõe resolvida, contra o proprietário, a premissa de que a atividade muda a destinação. O Ministro Villas Bôas Cueva chegou a questionar, segundo a imprensa especializada, se caberia ao Judiciário formular essa política pública em lugar do Parlamento.
O placar de 5 a 4 e a afetação do Tema 1.443, poucas semanas depois, com suspensão nacional de processos, revelam que a uniformização é menos estável do que aparenta. A tese da Segunda Seção tem força persuasiva, mas não vincula (art. 927 do CPC), e o repetitivo poderá recalibrar seus contornos, inclusive quanto ao papel da cláusula de destinação residencial isoladamente considerada.
Há ainda uma consequência sistêmica pouco notada: ao aplicar o quórum de dois terços da Lei 14.405/2022, o STJ tornou a autorização mais factível do que era sob a unanimidade original do art. 1.351, criando um procedimento de saída para condomínios vocacionados ao short stay. O precedente, portanto, não é puramente proibicionista. O risco recai sobre o investidor que comprou unidades apostando na omissão convencional: para esse perfil, a decisão redistribui abruptamente o valor do ativo, sem modulação de efeitos que proteja a confiança formada sob a jurisprudência oscilante do período 2019-2025.
Impacto prático
Enquanto o Tema 1.443 não é julgado, a tese da Segunda Seção é o norte mais seguro para consultas e contencioso. Providências recomendadas:
- Síndicos e administradoras: havendo interesse em permitir ou vedar expressamente a curta estadia, convocar assembleia; a autorização de uso diverso exige dois terços de todos os condôminos (art. 1.351 do CC), não apenas dos presentes, com alteração formalizada e registrada.
- Proprietários e investidores: antes de adquirir imóvel para short stay, fazer due diligence da convenção e das atas; preferir empreendimentos com destinação mista, cláusula permissiva expressa ou vocação declarada para estadias curtas (studios, flats, regiões turísticas).
- Advogados de condomínios: instruir o processo com prova da profissionalização (anúncios ativos, calendário de reservas, rotatividade, serviços de limpeza e recepção, locação de cômodos separados), pois é esse conjunto fático que descaracteriza o uso residencial.
- Advogados de proprietários: explorar a distinção entre contrato atípico profissionalizado e locação por temporada regular da Lei 8.245/1991, que permanece lícita; o uso esporádico, com formalização adequada, não atrai a vedação.
- Processos em curso: atenção à suspensão nacional determinada na afetação do Tema 1.443 (REsps 2.272.536 e 2.272.537, Rel. Min. Raul Araújo).
- Concursos públicos: memorizar a nomenclatura contrato atípico de curta estadia, a neutralidade do meio de oferta, o quórum de dois terços do art. 1.351 do CC após a Lei 14.405/2022 (antes, unanimidade), o dever do art. 1.336, IV, e a Súmula 260/STJ.
Conexões jurisprudenciais
O precedente consolida a linha inaugurada pelo REsp 1.819.075/RS (Quarta Turma, DJe 27/05/2021, Informativo 693), que qualificou o modelo Airbnb como hospedagem atípica passível de vedação em condomínio residencial, e pelo REsp 1.884.483/PR (Terceira Turma, DJe 16/12/2021, Informativo 720), que reconheceu a atipicidade contratual da curta estadia. Apoia-se ainda na Súmula 260/STJ e no REsp 1.733.370/GO (Terceira Turma, DJe 31/08/2018) quanto à natureza institucional normativa da convenção condominial.
Na sequência do julgamento, as Turmas passaram a replicar o entendimento em agravos e recursos sobre restrições assembleares à locação por plataformas digitais, frequentemente com apoio nas Súmulas 5, 7 e 83/STJ, e a Segunda Seção afetou os REsps 2.272.536 e 2.272.537 ao rito dos repetitivos (Tema 1.443), para definir se a cláusula de destinação residencial é suficiente, por si, para impedir a locação de curto período por plataformas digitais, independentemente de proibição expressa. O desfecho do repetitivo dirá se a arquitetura construída no REsp 2.121.055/MG se converterá em precedente de observância obrigatória ou se sofrerá ajustes, especialmente quanto aos critérios objetivos de profissionalização que o acórdão comentado deixou em aberto.