Tema 1.432: STJ vai definir em repetitivo o marco temporal da avaliação que fixa a indenização na desapropriação

Contexto do caso

Toda desapropriação desemboca na mesma pergunta aritmética: quanto vale o bem? A Constituição exige indenização justa (art. 5º, XXIV, e art. 184), e o art. 26 do Decreto-Lei 3.365/1941 responde com uma fórmula aparentemente simples: o valor da indenização será contemporâneo da avaliação. O problema é que, entre o decreto expropriatório, a imissão provisória na posse e a perícia judicial que efetivamente mede o preço de mercado, costumam transcorrer anos, às vezes décadas. Nesse intervalo, o imóvel pode se valorizar (chegada de infraestrutura, expansão urbana) ou se desvalorizar, e a escolha do marco temporal altera substancialmente o montante devido pelo poder público.

Os quatro recursos afetados (REsps 2.004.109-SE, 1.809.093-CE, 1.814.350-SE e 1.950.981-PE) provêm de desapropriações para fins de reforma agrária no Nordeste e têm o Incra como litigante recorrente. A autarquia obteve a afetação depois de sustentar a existência de mais de uma centena de recursos especiais com a mesma questão jurídica; em levantamento de março de 2026, a Secretaria de Gestão de Precedentes do STJ identificou cerca de cinquenta em tramitação. A controvérsia foi cadastrada como Tema Repetitivo 1.432, sob relatoria do Ministro Afrânio Vilela, e noticiada no Informativo 889, de 19/05/2026.

O embate é binário. De um lado, a jurisprudência histórica do STJ: o preço atual de mercado é o apurado na data do laudo pericial judicial, admitida flexibilização apenas quando comprovada alteração significativa do valor do bem em relação à data do esbulho ou da imissão. De outro, a tese do Incra: nas expropriações para reforma agrária, a indenização deveria retratar o valor do imóvel na data da imissão na posse, momento em que o proprietário perde o domínio econômico da terra, sem computar fatos supervenientes que alterem o mercado. O apoio dogmático da autarquia é um precedente isolado da Primeira Turma, o REsp 922.998, relatado pelo Ministro Teori Zavascki em 2008.

O que o tribunal decidiu

A Primeira Seção acolheu a proposta de afetação e submeteu ao rito dos arts. 1.036 a 1.041 do CPC a seguinte questão: definir o teor do conceito de contemporaneidade da avaliação para identificação do preço atual de mercado em ação expropriatória direta ou indireta, para fins de fixar o momento a ser considerado na apuração do montante indenizatório, tanto em termos de parâmetro geral quanto das exceções cabíveis. Repare na dupla tarefa que a Seção se impôs: fixar a regra e, simultaneamente, mapear as hipóteses de mitigação.

Ponto singular da afetação: o próprio relator reconheceu que a jurisprudência está estabilizada. A afetação não nasce de dissenso interno atual entre as Turmas de Direito Público, mas da litigância persistente de um ente estatal que se recusa a aderir ao entendimento consolidado. O repetitivo servirá, nas palavras do relator, para fixar tese de observância nacional, seja confirmando a orientação predominante, seja acolhendo a leitura da autarquia.

Fundamentos

O ponto de partida normativo é a literalidade do Decreto-Lei 3.365/1941, aplicável subsidiariamente também à desapropriação para reforma agrária (LC 76/1993, art. 12, que igualmente exige que a justa indenização reflita o preço atual de mercado do imóvel):

“No valor da indenização, que será contemporâneo da avaliação, não se incluirão os direitos de terceiros contra o expropriado.”

Ao justificar a afetação, o Ministro Afrânio Vilela foi transparente quanto ao estado da arte jurisprudencial:

“A bem da verdade, a matéria parece-me já pacificada, com concreta estabilidade nesta Corte há décadas.”

“Entendo que essa insistência no litígio, que se multiplica pelas instâncias ordinárias, justifica a afetação desses processos paradigmáticos, a fim de fixar a tese a ser observada nacionalmente.”

A linha consolidada que o relator descreve é abundante na base do STJ. A Segunda Turma reafirmou em 2022, em desapropriação indireta, que o predicado da contemporaneidade da indenização se satisfaz no momento da avaliação judicial do perito. Em dezembro de 2024, a Corte voltou a assentar que a mitigação da regra da contemporaneidade somente se admite em casos excepcionais, como quando há longo período entre a imissão na posse e a avaliação, com alteração relevante do valor do bem. O tema já aparecia no Informativo 494 do STJ (valor da indenização e data da avaliação) e, para a reforma agrária, no Informativo 549.

Análise crítica

Há um argumento econômico sério por trás da tese do Incra, e seria um erro descartá-lo como mero inconformismo fiscal. Com a imissão na posse, o expropriado perde a disponibilidade econômica do bem: valorizações posteriores decorrem, com frequência, de investimentos do próprio poder público (assentamentos, estradas, irrigação) ou de dinâmicas de mercado das quais o antigo proprietário já não participa. Avaliar o imóvel anos depois, no estado e no mercado do momento da perícia, pode transferir ao particular um ganho que não lhe pertenceria em uma lógica estrita de recomposição patrimonial. É exatamente a intuição do REsp 922.998, de Teori Zavascki.

A resposta tradicional do STJ, contudo, tem lastro técnico igualmente robusto. Primeiro, a literalidade do art. 26: contemporâneo da avaliação, não da imissão. Segundo, uma constatação prática: os índices oficiais de correção monetária não acompanham a evolução real do mercado imobiliário, de modo que congelar o valor na imissão e atualizá-lo por índices gerais tende a produzir indenização defasada, em rota de colisão com a garantia constitucional da justiça indenizatória. Terceiro, a arquitetura do sistema já compensa o desequilíbrio temporal por outra via: os juros compensatórios, devidos desde a imissão na posse (Súmulas 113 e 114 do STJ), remuneram a perda antecipada da posse, enquanto a avaliação contemporânea à perícia assegura o valor real do capital.

O verdadeiro risco do julgamento está menos na regra geral, que dificilmente será revertida, e mais na definição das exceções cabíveis, expressamente incluídas na questão afetada. Hoje a mitigação por alteração significativa do valor opera de modo casuístico e pouco previsível, frequentemente barrada pela Súmula 7/STJ. Se a Primeira Seção objetivar critérios (lapso temporal mínimo, natureza da causa da valorização, ônus probatório), o Tema 1.432 pode entregar algo raro em matéria expropriatória: previsibilidade pericial. Há ainda um subtexto institucional relevante: a afetação de matéria confessadamente pacificada revela o uso do repetitivo como instrumento de contenção de litigância estatal repetitiva, convertendo jurisprudência estável em precedente formalmente vinculante (art. 927, III, do CPC), oponível inclusive na origem, com bloqueio de recursos pela sistemática dos arts. 1.030 e 1.040 do CPC. É a via processualmente correta para encerrar a insistência recursal de uma autarquia, preferível ao simples desprovimento em série.

Impacto prático

Enquanto o mérito não é julgado, advogados de expropriados, procuradores de entes públicos e assessorias de tribunais devem se posicionar:

• Mapeie a carteira: a suspensão atinge apenas processos com REsp ou AREsp já interpostos sobre a matéria; ações em fase de instrução ou perícia prosseguem, e é nelas que a estratégia probatória deve ser ajustada desde já.
• Na perícia, requeira que o laudo indique o valor de mercado em ambas as datas (imissão na posse e avaliação), com atualização monetária de cada cenário: isso preserva o cliente qualquer que seja a tese vencedora e evita perícia complementar futura.
• Documente a causa da valorização ou desvalorização do imóvel no interregno (obra pública, assentamento, expansão urbana): esse dado tende a ser decisivo na modulação das exceções que a tese fixará.
• Para o expropriado, atenção à interação com os juros compensatórios desde a imissão (Súmulas 113 e 114 do STJ): eventual acolhimento da tese do Incra reforçará o papel dessas verbas na recomposição, e a base de cálculo passará a ser ainda mais disputada.
• Entes públicos e concessionárias com desapropriações em curso devem provisionar considerando o cenário conservador (valor da perícia), pois a jurisprudência histórica é fortemente majoritária.
• Para concursos: guarde a literalidade do art. 26 do DL 3.365/1941, a regra geral (valor contemporâneo à perícia judicial), a exceção (alteração significativa do valor entre imissão e avaliação) e o número do Tema 1.432, ainda pendente de julgamento de mérito.

Conexões jurisprudenciais

O Tema 1.432 se soma a um denso microssistema de precedentes qualificados sobre indenização expropriatória. No próprio rito repetitivo, o STJ já definiu a prescrição decenal da desapropriação indireta quando há obras ou destinação pública no imóvel (Tema 1.019), revisitou o regime dos juros na desapropriação com a revisão das Súmulas 12, 70 e 102 (Tema 1.073, julgado em 2020 após a decisão do STF na ADI 2.332 sobre juros compensatórios), tratou dos juros compensatórios de imóveis improdutivos antes da MP 1.901-30/1999 (Tema 280) e dos limites dos honorários do art. 27, § 1º, do DL 3.365/1941 (Temas 184 e 1.298).

No plano das súmulas, dialogam diretamente com o futuro julgamento as Súmulas 113 e 114 do STJ (termo inicial dos juros compensatórios na desapropriação direta e na indireta) e a Súmula 561 do STF, que admite a atualização monetária ainda que por mais de uma vez, precisamente porque a justa indenização é conceito sensível ao tempo. O precedente que o Incra invoca, REsp 922.998 (Primeira Turma, rel. Min. Teori Zavascki, 2008), permanece como voz isolada contra décadas de julgados em sentido oposto, incluindo o registro histórico do Informativo 494. O julgamento de mérito do Tema 1.432 dirá se essa voz isolada vira regra nacional ou se a contemporaneidade da perícia se consolida, agora com força vinculante, como o parâmetro definitivo da justa indenização no direito brasileiro.