Contexto do caso
Poucos dissensos internos do STJ eram tão nítidos quanto o que opunha as duas Turmas de Direito Privado a respeito do crédito condominial na recuperação judicial. A posição histórica da Corte, herdada da tradição falimentar, tratava as cotas devidas por empresas em soerguimento como crédito extraconcursal, por aplicação analógica do art. 84, III, da Lei 11.101/2005, dispositivo que classifica como extraconcursais as despesas de administração do ativo na falência. A Quarta Turma jamais abandonou essa leitura, reafirmada em precedentes recentes como o REsp 2.181.310/RJ (j. 31/03/2025) e o REsp 2.221.256/RS (j. 09/02/2026), ambos relatados pelo Ministro João Otávio de Noronha.
A Terceira Turma, que também aplicava a orientação consolidada (AgInt no AREsp 1.951.790/RJ, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, j. 05/09/2022), rompeu com ela no REsp 2.002.590/SP (Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, j. 12/09/2023): o critério passaria a ser puramente temporal, na forma do art. 49, caput, da LRF e do Tema 1051, que define a sujeição do crédito pela data do fato gerador. A linha foi replicada pela Ministra Nancy Andrighi (REsp 2.180.450/DF, j. 10/06/2025) e pelo futuro relator do repetitivo (AREsp 2.488.904/MT, j. 03/11/2025). Instalada a divergência, a Segunda Seção afetou os REsp 2.206.633/PR, 2.203.524/RJ e 2.206.292/RJ ao rito dos repetitivos em outubro de 2025, com suspensão nacional dos processos sobre o tema.
O que o tribunal decidiu
Em 13 de maio de 2026, a Segunda Seção decidiu, por 5 votos a 3, que o crédito condominial é extraconcursal independentemente da data de sua constituição. O relator, Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, propunha a solução oposta: sem exclusão legal expressa, prevaleceria o corte temporal do art. 49, caput, e as cotas vencidas antes do pedido seriam concursais. Foi acompanhado pelos Ministros Humberto Martins e Daniela Teixeira. Venceu a divergência aberta pelo Ministro Raul Araújo, seguida pelos Ministros João Otávio de Noronha, Isabel Gallotti, Antonio Carlos Ferreira e pelo Desembargador convocado Luís Carlos Gambogi.
“Os débitos condominiais, mesmo anteriores ao pedido de recuperação judicial, são créditos extraconcursais, não se submetendo ao Juízo da recuperação judicial, podendo ser executados no Juízo cível competente.”
Na prática, o condomínio não se habilita, não sofre o stay period do art. 6º da LRF e executa a devedora no juízo cível comum. Ao juízo recuperacional remanesce apenas o controle dos atos constritivos que recaiam sobre bens indispensáveis ao soerguimento, o que pode ensejar suspensões pontuais de atos executivos, mas não da execução em si.
Fundamentos
O voto vencedor articula três ordens de razões. A primeira é dogmática: a obrigação condominial é civil e propter rem (arts. 1.336, I, e 1.345 do Código Civil), vinculando-se objetivamente à coisa, e não à situação subjetiva do devedor. Por isso escaparia à lógica da Lei 11.101/2005, desenhada para o passivo de origem negocial e mercantil da atividade empresarial.
“As despesas condominiais, por sua natureza propter rem, inserem-se no conceito de 'despesas necessárias à administração do ativo', previstas no art. 84, III, da LRF, representando custos essenciais para a manutenção e preservação do bem que integra o patrimônio da recuperanda. Tal característica justifica seu tratamento como crédito extraconcursal, independentemente do momento de sua constituição.”
A segunda razão é distributiva: submeter as cotas ao plano transferiria o custo da crise empresarial a quem não participa dela, pois o condomínio precisa fechar o rateio mensal e os demais condôminos suprem a inadimplência, restando-lhes apenas a incerta sub-rogação dos arts. 346 e 349 do Código Civil.
“[...] quem irá suportar, na prática, os débitos submetidos ao plano de recuperação serão o condomínio edilício e os demais condôminos, pessoas completamente estranhas às relações mercantis e aos trâmites do processo de recuperação judicial [...]. Na prática, a sociedade em recuperação judicial jamais pagará a dívida.”
A terceira razão é de coerência com o REsp 1.929.926/SP (Segunda Seção, Rel. Min. Raul Araújo, j. 12/03/2025), que admitiu a penhora do próprio imóvel alienado fiduciariamente para satisfazer débitos condominiais, tratando o credor fiduciário, em última análise, como condômino. Se nem a propriedade fiduciária, posição mais blindada do sistema recuperacional (art. 49, § 3º, da LRF), imuniza o bem contra a dívida de conservação, não faria sentido que o plano de recuperação o fizesse. O voto vencido sustentava a taxatividade das exceções ao art. 49, a distinção estrutural entre falência (com arrecadação e massa) e recuperação (o devedor permanece na administração dos bens) e a força do Tema 1051, que a maioria relativizou como repetitivo 'genérico'.
Análise crítica
O Tema 1391 opera uma troca de critério de classificação: sai o corte temporal objetivo do art. 49, caput, entra um critério qualitativo fundado na natureza do crédito. Sob o ângulo estritamente técnico, o voto vencido era mais confortável. As exceções à concursalidade foram positivadas uma a uma pelo legislador (art. 49, §§ 3º e 4º; art. 6º, § 7º-B, para o crédito fiscal), e o art. 84, III, disciplina dívidas da massa falida, contraídas após a quebra ou em benefício dela. Estender o dispositivo, por analogia, a débitos anteriores ao pedido inverte sua razão de ser, e o próprio acórdão assume o déficit ao reputar de pouca relevância, no ponto, a distinção entre falência e recuperação. É decisão declaradamente consequencialista.
O fundamento decisivo não é a analogia com o art. 84, III, e sim a ambulatoriedade da obrigação propter rem: o plano pode novar o vínculo pessoal, mas não desonera a coisa, que continua respondendo pela dívida de conservação nas mãos de quem quer que a detenha.
Nessa chave, o resultado não é dogmaticamente órfão. A novação recuperacional (art. 59 da LRF) atinge a relação pessoal, mas o adquirente da unidade responde pelos débitos condominiais (art. 1.345 do Código Civil), e o condomínio é credor involuntário e de trato sucessivo: não escolheu contratar com a recuperanda e não pode suspender a prestação que gera a despesa. Submeter o crédito a deságio e carência produziria transferência de renda dos condôminos, terceiros alheios ao risco empresarial, para os credores negociais da devedora. A Seção reconheceu, sem nomeá-la, a categoria do credor involuntário contínuo, ausente do desenho da LRF, e deu sequência à linha inaugurada no REsp 1.929.926/SP, que já fizera o crédito condominial prevalecer sobre a propriedade fiduciária. O Tema 1391 é o fecho lógico desse movimento.
Os custos sistêmicos, porém, são reais. Primeiro, o Tema 1051 sai rebaixado a regra geral 'genérica', vulnerável a novas exceções qualitativas: o argumento da natureza civil da dívida pode ser invocado por locadores (a comparação com a locação consta do próprio julgado), associações de loteamento e outros credores ligados a imóveis, com risco de erosão da par conditio creditorum. Segundo, a tese tensiona o princípio da preservação da empresa (art. 47), pois execuções paralelas podem alcançar justamente o imóvel operacional da recuperanda; a válvula de escape, o controle de essencialidade pelo juízo recuperacional, importa para o crédito condominial o contencioso já conhecido das execuções fiscais (art. 6º, § 7º-B), deslocando a disputa da classificação do crédito para a constrição do bem. Há divergência doutrinária assumida: a corrente recuperacional alinhada ao voto vencido acusa a criação de exceção sem texto legal; a corrente civilista aplaude a prevalência do estatuto da coisa sobre o concurso. Em qualquer leitura, consolida-se a tendência da Segunda Seção de proteger o financiamento coletivo da propriedade horizontal, ainda que ao preço de fissuras no sistema concursal.
Impacto prático
Com o julgamento, cessa a suspensão nacional determinada na afetação e milhares de execuções condominiais retomam curso.
- Condomínios: podem propor ou retomar execuções no juízo cível contra empresas em recuperação, inclusive por cotas anteriores ao pedido, sem habilitação, sem sujeição a deságios ou carências do plano e sem os efeitos do stay period.
- Recuperandas e administradores judiciais: o passivo condominial deve sair da relação de credores e do plano; listas já homologadas tendem a gerar incidentes de retificação, e o fluxo de caixa precisa reservar recursos para pagamento integral ou negociação bilateral.
- Defesa da recuperanda: a única trincheira passa a ser o controle de essencialidade perante o juízo recuperacional: demonstrar que o imóvel constrito é indispensável ao soerguimento para suspender pontualmente atos expropriatórios.
- Investidores e adquirentes de ativos: a diligência sobre passivo condominial ganha peso, pois a dívida propter rem acompanha a unidade mesmo após a alienação.
- Setores mais expostos: multipropriedade, hotelaria, lajes corporativas e shopping centers com unidades autônomas em condomínio edilício.
- Concursos públicos: memorizar a tese literal do Tema 1391 e sua convivência com o Tema 1051 (regra geral do fato gerador, agora com exceção qualitativa), e a aplicação analógica do art. 84, III, da LRF; alta probabilidade em provas de magistratura, MP e procuradorias.
Conexões jurisprudenciais
A cadeia de julgados abaixo reconstitui a oscilação e o fechamento da questão.
- Tema 1391/STJ (REsp 2.206.633/PR, REsp 2.203.524/RJ e REsp 2.206.292/RJ, Segunda Seção, j. 13/05/2026): tese comentada, com acórdão publicado em 17/06/2026.
- Tema 1051/STJ (REsp 1.843.332/RS, Segunda Seção, 2020): regra geral do fato gerador para a sujeição de créditos à recuperação, expressamente qualificada como 'genérica' pelo novo repetitivo.
- REsp 1.929.926/SP (Segunda Seção, Rel. Min. Raul Araújo, j. 12/03/2025): penhora de imóvel alienado fiduciariamente por débito condominial; antecedente lógico direto da tese.
- REsp 2.002.590/SP (Terceira Turma, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, j. 12/09/2023): virada da Terceira Turma pelo critério temporal do art. 49, caput, agora superada.
- REsp 2.180.450/DF (Terceira Turma, Rel. Min. Nancy Andrighi, j. 10/06/2025) e AREsp 2.488.904/MT (Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, j. 03/11/2025): aplicações da linha concursal derrotada.
- AgInt no AREsp 1.951.790/RJ (Terceira Turma, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, j. 05/09/2022): registro de que a própria Terceira Turma reputava extraconcursal o crédito antes da virada, evidência da oscilação interna.
- REsp 2.181.310/RJ (Quarta Turma, Rel. Min. João Otávio de Noronha, j. 31/03/2025) e REsp 2.221.256/RS (Quarta Turma, mesmo relator, j. 09/02/2026): reafirmação da extraconcursalidade na véspera da afetação.